Comment constituer une SCI

La constitution d’une SCI suppose la rédaction de statuts et l’accomplissement de formalités de publicité qui permettront à la société d’avoir la capacité juridique

L’élaboration des statuts

Les futurs associés doivent rédiger les conventions de statuts, soit par acte sous seing privé soit par acte notarié, en prenant en compte leurs préoccupations réciproques et intérêts respectifs.
L’acte notarié pour la rédaction des statuts est un gage de conservation, l’occasion d’établir une convention équilibrée et qui est rendue obligatoire en cas d’apport d’immeuble.

Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent y figurer ?

 

L'objet de la société Il doit être en rapport avec la propriété et la gestion de biens immobiliers (ex : la location nue). La SCI ne peut avoir une activité commerciale, par exemple la location en meublé ou l’achat de biens en vue de leur revente   Le nombre d’associés ils sont au minimum 2, de nationalité française ou étrangère. Cas particulier de l’associé marié : si un époux marié sous un régime de communauté fait apport d’un bien commun, son conjoint doit en être informé. Il peut alors demander à être lui aussi associé   Les apports Eléments essentiels du contrat de société, ils peuvent être en numéraire (argent), en nature (apport d’un bien) ou en industrie (mise à disposition des connaissances techniques, des services, du travail de l’associé apporteur). Les apports déterminent les droits des associés dans le capital social   Le capital social Aucun minimum n’est exigé. Ce capital est divisé en parts sociales. La loi ne fixe pas la valeur nominale de ces parts sociales. Elles doivent être d'égale valeur   la durée Elle est librement fixée mais ne peut excéder 99 ans

Enfin, les statuts doivent prévoir la dénomination et le siège social de la SCI qui est librement fixé par les statuts, et qui peut être établi au domicile du gérant. Les statuts doivent être signés par tous les associés.

L’accomplissement de formalités de publicité

L’enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale accompli, diverses formalités de publicité doivent être accomplies : insertion dans un journal d’annonces légales, dépôt au greffe, immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Qui peut être gérant ?

Toute personne physique ou morale, ayant la capacité juridique peut exercer les fonctions de gérant. Ainsi un mineur non émancipé ou une personne incapable ne peuvent exercer cette fonction.

Le gérant peut être associé ou non de la SCI, rémunéré ou non.  Il n’existe pas de limite d’âge.

Plusieurs personnes peuvent être désignées comme gérant. Le ou les gérants peuvent être nommés soit par les statuts soit dans un acte distinct signé de tous les associés ou par l’assemblée générale. Ils agissent seuls ou conjointement selon les dispositions statutaires.

Sauf disposition statutaire contraire, le gérant est réputé nommé pour la durée de la société. Ses fonctions cesseront avec sa révocation par l’assemblée générale, par décision du tribunal ou par sa démission.

Rôle du gérant ?

Dans les rapports avec les associés, et à défaut de clause particulière dans les statuts, il peut accomplir tous les actes justifiés par l’intérêt de la société. Il doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte aux associés de sa gestion et pour toute question excédant ses compétences (ex : la modification des statuts). Il représente la société et l’engage vis à vis des tiers (créanciers) dans la limite de l’objet social. Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs ne sont pas opposables aux tiers. Les statuts peuvent lui conférer des pouvoirs élargis y compris celui de vendre les immeubles. Il est personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises dans sa gestion

Comment quitter la SCI ?

Un associé peut céder ses parts ou exercer un droit de retrait. La cession : elle peut être faite à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente), à un associé ou à un tiers. Elle doit être constatée par écrit et signifiée à la société.  Elle ne peut intervenir qu’avec l’agrément de tous les associés y compris la cession de parts à un conjoint ou à un associé. Le retrait :  c’est un droit que les statuts ne peuvent pas supprimer. Ses modalités d’exercice peuvent être aménagées par les statuts (institution d’un délai minimum de présence dans la société avant de pouvoir se retirer). A défaut de précision, l’unanimité est requise. Le retrait peut également être autorisé par voie judiciaire pour de justes motifs : refus de distribuer des dividendes, mésentente grave entre les associés.

Comment disparaît la SCI ?

La disparition de la SCI peut résulter d’une décision des associés ou être consécutive à certains événements.

Comment sont imposés les revenus de la SCI ?

Une SCI est considérée fiscalement comme « translucide » (SCI de gestion donnant en location des immeubles), chaque associé est imposé à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social (catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques).

Sur option des associés, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Un notaire conseillera utilement sur l’intérêt d’une telle option.

Enfin, lorsque l’associé est une personne physique, la plus-value réalisée lors de la cession de ses parts sociales, ou lors de la vente d’un immeuble par la SCI (la plus-value est dans ce cas déterminée au niveau de la société, mais les associés sont imposés en fonction de leur quote-part dans le capital social), est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.