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Définition - Création - Constitution
Définition
Le terme
de SCI désigne une catégorie de sociétés civiles ayant vocation à détenir des
biens immobiliers.
Une SCI peut être propriétaire d’un ou plusieurs immeubles qu’elle achète ou qui
lui est ou sont apporté(s) par les associés.
Ces biens seront loués par la SCI.
Création
La création d'une association se justifie pour les raisons suivantes :
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Faciliter la gestion du patrimoine
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En permettant
par exemple à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un
bien, tout en évitant l’inconvénient principal de l’indivision :
l’unanimité. En outre, elle permet aux commerçants, industriels,
artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur
patrimoine personnel de celui de l’entreprise |
Protéger une
personne
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En cas
de vie maritale notamment, une clause statutaire peut
prévoir la continuation de la SCI avec le seul survivant. Les héritiers
du concubin décédé ne pourront pas lui demander de quitter le bien |
Permettre la
répartition du patrimoine
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Il
est plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers
de valeur différente ou formant un seul bloc |
Optimiser la
transmission
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D'une
part, la valeur des parts sociales transmises est différente de celle de
l’immeuble car le passif de la société est déduit.
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D’autre part, l’administration fiscale tolère une décote sur la valeur
des parts sociales justifiée par l’absence de marché et la difficulté de
la cession. |
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Et
la constitution d’une SCI permettra de morceler la transmission du
patrimoine immobilier plus facilement.
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Mais
constituer une SCI ne se justifie pas toujours et comporte un certain nombre
d'inconvénients :
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La SCI est source de nombreuses obligations :
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Accomplir des formalités de constitution
(ex : rédiger des statuts, accomplir les formalités de publicité,
commerciales) |
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Une gestion contraignante (tenue d’une
comptabilité, tenue d’assemblées générales, déclaration annuelle)
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Ces
obligations occasionnent des frais de
fonctionnement.
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L'immeuble appartient à la société et non aux associés |
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Comment constituer une SCI
La constitution d’une SCI suppose la rédaction de statuts et l’accomplissement
de formalités de publicité qui permettront à la société d’avoir la capacité
juridique
L’élaboration
des statuts
Les futurs associés
doivent rédiger les conventions de statuts, soit par acte sous seing privé soit
par acte notarié, en prenant en compte leurs préoccupations réciproques et
intérêts respectifs. L’acte notarié pour la rédaction des statuts est un gage de conservation,
l’occasion d’établir une convention équilibrée et qui est rendue obligatoire en
cas d’apport d’immeuble.
Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent y figurer ?
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L'objet de la
société
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Il doit être en rapport avec la propriété et la
gestion de biens immobiliers (ex : la location nue).
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La SCI ne peut avoir une activité commerciale, par exemple la location en
meublé ou l’achat de biens en vue de leur revente |
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Le nombre d’associés
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ils sont au minimum 2, de nationalité française ou
étrangère. Cas particulier de l’associé marié : si un époux marié sous un régime de
communauté fait apport d’un bien commun, son conjoint doit en être informé.
Il peut alors demander à être lui aussi associé |
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Les apports
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Eléments essentiels du contrat de société, ils peuvent
être en numéraire (argent), en nature (apport d’un bien) ou en industrie
(mise à disposition des connaissances techniques, des services, du travail
de l’associé apporteur). Les apports déterminent les droits des associés
dans le capital social |
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Le capital social
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Aucun minimum n’est exigé. Ce capital est divisé en
parts sociales. La loi ne fixe pas la valeur nominale de ces parts sociales.
Elles doivent être d'égale valeur |
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la durée
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Elle est librement fixée mais ne peut excéder 99 ans |
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Enfin, les statuts doivent prévoir la dénomination et le siège
social de la SCI qui est librement fixé par les statuts, et qui peut être établi
au domicile du gérant. Les statuts doivent être signés par tous les associés.

L’accomplissement
de formalités de publicité
L’enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale
accompli, diverses formalités de publicité doivent être accomplies : insertion
dans un journal d’annonces légales, dépôt au greffe, immatriculation au registre
du commerce et des sociétés.

Qui peut être gérant
?
Toute personne physique ou morale, ayant la capacité juridique peut exercer les
fonctions de gérant. Ainsi un mineur non émancipé ou une personne incapable ne
peuvent exercer cette fonction.
Le gérant peut être associé ou non de la SCI, rémunéré ou non. Il n’existe
pas de limite d’âge.
Plusieurs personnes peuvent être désignées comme gérant. Le ou les gérants
peuvent être nommés soit par les statuts soit dans un acte distinct signé de
tous les associés ou par l’assemblée générale. Ils agissent seuls ou
conjointement selon les dispositions statutaires.
Sauf disposition statutaire contraire, le gérant est réputé nommé pour la durée
de la société. Ses fonctions cesseront avec sa révocation par l’assemblée
générale, par décision du tribunal ou par sa démission.

Rôle du gérant
?
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Dans les rapports
avec les associés, et à défaut de clause particulière dans les statuts, il
peut accomplir tous les actes justifiés par l’intérêt de la société.
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Il doit convoquer
une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte aux
associés de sa gestion et pour toute question excédant ses compétences (ex :
la modification des statuts). |
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Il représente la
société et l’engage vis à vis des tiers (créanciers) dans la limite de
l’objet social. Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs ne sont pas
opposables aux tiers. |
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Les statuts peuvent
lui conférer des pouvoirs élargis y compris celui de vendre les immeubles.
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Il est
personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises
dans sa gestion |
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Comment quitter
la SCI ?
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Un associé peut céder ses parts ou exercer un droit de retrait.
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La
cession :
elle peut être faite à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente), à un
associé ou à un tiers. Elle doit être constatée par écrit et signifiée à la
société. Elle ne peut intervenir qu’avec l’agrément de tous les
associés y compris la cession de parts à un conjoint ou à un associé.
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Le retrait
: c’est
un droit que les statuts ne peuvent pas supprimer. Ses modalités d’exercice
peuvent être aménagées par les statuts (institution d’un délai minimum de
présence dans la société avant de pouvoir se retirer). A défaut de
précision, l’unanimité est requise.
Le retrait peut également être autorisé par voie
judiciaire pour de justes motifs : refus de distribuer des dividendes,
mésentente grave entre les associés. |
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Comment disparaît
la SCI ?
La disparition de la SCI
peut résulter d’une décision des associés ou être consécutive à certains
événements.

Comment sont
imposés les revenus de la SCI ?
Une SCI est considérée fiscalement comme « translucide » (SCI de
gestion donnant en location des immeubles), chaque associé est imposé à l’impôt
sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social (catégorie
des revenus fonciers pour les personnes physiques).
Sur option des associés, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Un
notaire conseillera utilement sur l’intérêt d’une telle option.
Enfin, lorsque l’associé est une personne physique, la plus-value réalisée lors
de la cession de ses parts sociales, ou lors de la vente d’un immeuble par la
SCI (la plus-value est dans ce cas déterminée au niveau de la société, mais les
associés sont imposés en fonction de leur quote-part dans le capital social),
est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
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