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Définition
L'’article 1832 (loi du 11 juillet
1985) du Code civil, commune à toutes les sociétés, dit ceci : “
La société est instituée par deux ou plusieurs personnes, qui
conviennent par un contrat, d’affecter à un entreprise commune,
des biens ou leur industrie, en vue de partager le bénéfice ou
de profiter de l’économie qui pourra en résulter. (...) Les
associés s’engagent à contribuer aux pertes”. Une deuxième
disposition précise, pour ce qui concerne le statut spécifique
des sociétés civiles, le caractère précis de ces dernières (art.
1845 du Code civil): “... Ont le caractère civil, toutes les
sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à
raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet”. La
création d'une Société Civile Immobilière (S.C.I) ne nécessite
aucun capital minimum. Quelle que soit sa nationalité, toute
personne physique ou morale peut être associée dans une S.C.I.
Constitution
La constitution d’une SCI suppose la rédaction de statuts et l’accomplissement
de formalités de publicité qui permettront à la société d’avoir la capacité
juridique
L’élaboration
des statuts
Les futurs associés
doivent rédiger les conventions de statuts, soit par acte sous seing privé soit
par acte notarié, en prenant en compte leurs préoccupations réciproques et
intérêts respectifs.
L’acte notarié pour la rédaction des statuts est un gage de conservation,
l’occasion d’établir une convention équilibrée et qui est rendue obligatoire en
cas d’apport d’immeuble.
Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent y figurer ?
L'objet de la
société
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Il doit être en rapport avec la propriété et la
gestion de biens immobiliers (ex : la location nue).
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La SCI ne peut avoir une activité commerciale, par exemple la location en
meublé ou l’achat de biens en vue de leur revente |
Le nombre d’associés
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ils sont au minimum 2, de nationalité française ou
étrangère.
Cas particulier de l’associé marié : si un époux marié sous un régime de
communauté fait apport d’un bien commun, son conjoint doit en être informé.
Il peut alors demander à être lui aussi associé |
Les apports
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Eléments essentiels du contrat de société, ils peuvent
être en numéraire (argent), en nature (apport d’un bien) ou en industrie
(mise à disposition des connaissances techniques, des services, du travail
de l’associé apporteur). Les apports déterminent les droits des associés
dans le capital social |
Le capital social
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Aucun minimum n’est exigé. Ce capital est divisé en
parts sociales. La loi ne fixe pas la valeur nominale de ces parts sociales.
Elles doivent être d'égale valeur |
la durée
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Elle est librement fixée mais ne peut excéder 99 ans |
Enfin, les statuts doivent prévoir la dénomination
et le siège social de la SCI qui est librement fixé
par les statuts, et qui peut être établi au domicile
du gérant. Les statuts doivent être signés par tous
les associés
L’accomplissement
de formalités de publicité
L’enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale
accompli, diverses formalités de publicité doivent être accomplies : insertion
dans un journal d’annonces légales, dépôt au greffe, immatriculation au registre
du commerce et des sociétés
La création d'une association se justifie pour les raisons suivantes :
Faciliter la gestion du patrimoine
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En permettant
par exemple à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un
bien, tout en évitant l’inconvénient principal de l’indivision :
l’unanimité.
En outre, elle permet aux commerçants, industriels,
artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur
patrimoine personnel de celui de l’entreprise
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Protéger une
personne
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En cas
de vie maritale notamment, une clause statutaire peut
prévoir la continuation de la SCI avec le seul survivant.
Les héritiers
du concubin décédé ne pourront pas lui demander de quitter le bien
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Permettre la
répartition du patrimoine
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Il
est plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers
de valeur différente ou formant un seul bloc
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Optimiser la
transmission
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D'une
part, la valeur des parts sociales transmises est différente de celle de
l’immeuble car le passif de la société est déduit.
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D’autre part, l’administration fiscale tolère une décote sur la valeur
des parts sociales justifiée par l’absence de marché et la difficulté de
la cession. |
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Et
la constitution d’une SCI permettra de morceler la transmission du
patrimoine immobilier plus facilement
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Mais
constituer une SCI ne se justifie pas toujours et comporte un certain nombre
d'inconvénients :
La SCI est source de nombreuses obligations :
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Accomplir des formalités de constitution
(ex : rédiger des statuts, accomplir les formalités de publicité,
commerciales) |
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Une gestion contraignante (tenue d’une
comptabilité, tenue d’assemblées générales, déclaration annuelle)
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Ces
obligations occasionnent des frais de
fonctionnement.
L'immeuble appartient à la société et non aux associés |
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Qui peut être gérant
?
Toute personne physique ou morale, ayant la capacité juridique peut exercer les
fonctions de gérant. Ainsi un mineur non émancipé ou une personne incapable ne
peuvent exercer cette fonction.
Le gérant peut être associé ou non de la SCI, rémunéré ou non. Il n’existe
pas de limite d’âge.
Plusieurs personnes peuvent être désignées comme gérant. Le ou les gérants
peuvent être nommés soit par les statuts soit dans un acte distinct signé de
tous les associés ou par l’assemblée générale. Ils agissent seuls ou
conjointement selon les dispositions statutaires.
Sauf disposition
statutaire contraire, le gérant est réputé nommé pour la durée
de la société. Ses fonctions cesseront avec sa révocation par
l’assemblée générale, par décision du tribunal ou par sa
démission |
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Rôle du gérant
?
Pour mettre fin a un certain
laxisme, la loi n°78-9 du 4 janvier 1978 a organisé le
fonctionnement de la Société Civile Immobilière.
Il existe deux organes de
gestion : la gérance et l’assemblée des associés
Gérance
La société est gérée par une ou plusieurs personnes (aucun
maximum), qu’elles soient associées ou non à la création,
avec indication dans les statuts ou par un acte distinct
(procès verbal), ou désignées par une décision des associés
réunis en assemblée. Sauf décision contraire des statuts,
les associés présents à cette assemblée doivent représenter
au moins plus de la moitié des parts sociales.
Une personne morale (société, entreprise) peut être nommée
gérante de la société. Ses dirigeants sont alors soumis aux
mêmes conditions et obligations que s’ils étaient gérants en
leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité
solidaire de la S.C.I. Ils encourent les mêmes
responsabilités civiles et pénales.
Associés
Pour créer une S.C.I, il faut être au minimum deux
personnes. Il n’y a aucun maximum prévu par la loi. Il n’y a
aucune condition de qualité, ni de nationalité requise pour
être associé. Peuvent être associées, des personnes
physiques avec des personnes morales, ou bien, des personnes
morales ensembles, ou encore, des personnes physiques
uniquement.
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Dans les rapports
avec les associés, et à défaut de clause particulière dans les statuts, il
peut accomplir tous les actes justifiés par l’intérêt de la société.
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Il doit convoquer
une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte aux
associés de sa gestion et pour toute question excédant ses compétences (ex :
la modification des statuts). |
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Il représente la
société et l’engage vis à vis des tiers (créanciers) dans la limite de
l’objet social. Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs ne sont pas
opposables aux tiers. |
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Les statuts peuvent
lui conférer des pouvoirs élargis y compris celui de vendre les immeubles.
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Il est
personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises
dans sa gestion |
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Comment
quitter la SCI
?
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Un associé peut céder ses parts ou exercer un droit de retrait.
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La
cession :
elle peut être faite à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente), à un
associé ou à un tiers.
Elle doit être constatée par écrit et signifiée à la
société. Elle ne peut intervenir qu’avec l’agrément de tous les
associés y compris la cession de parts à un conjoint ou à un associé.
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Le retrait
: c’est
un droit que les statuts ne peuvent pas supprimer. Ses modalités d’exercice
peuvent être aménagées par les statuts (institution d’un délai minimum de
présence dans la société avant de pouvoir se retirer). A défaut de
précision, l’unanimité est requise.
Le retrait peut également être
autorisé par voie judiciaire pour de justes motifs : refus
de distribuer des dividendes, mésentente grave entre les
associés |
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Comment
disparait la SCI
?
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La disparition de la SCI peut résulter
d’une décision des associés ou être
consécutive à certains événements |
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Comment
sont imposés les revenus de la SCI
?
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Une SCI est considérée fiscalement comme « translucide » (SCI de
gestion donnant en location des immeubles), chaque associé est imposé à l’impôt
sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social (catégorie
des revenus fonciers pour les personnes physiques).
Sur option des associés, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Un
notaire conseillera utilement sur l’intérêt d’une telle option.
Enfin,
lorsque l’associé est une personne
physique, la plus-value réalisée
lors de la cession de ses parts
sociales, ou lors de la vente d’un
immeuble par la SCI (la plus-value
est dans ce cas déterminée au niveau
de la société, mais les associés
sont imposés en fonction de leur
quote-part dans le capital social),
est imposable selon le régime des
plus-values immobilières des
particuliers |
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