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Association Syndicale Libre - Association Foncière Urbaine Libre
Le Code de
l'urbanisme fixe des règles concernant les Associations Syndicales
Libres dans deux domaines :
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La
constitution d'une Association Syndicale lors de la
construction d'un lotissement (Une réforme applicable depuis
2007 a modifié les règles et le n° des articles) et la
modification des documents et cahier des charges |
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La
définition et le fonctionnement des AFUL, les Associations
Foncières Urbaines Libres (catégorie d'ASL en milieu urbain) |
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A. S. L. : Association
Syndicale Libre
L'Association
Syndicale Libre, ou A.S.L., relève de :
Elle est
créée à l'occasion d'un lotissement pour
appliquer le cahier des charges de ce lotissement et gérer les parties
communes et éléments d'équipement collectifs tels qu'espaces verts, voiries,
réseaux, bâtiments collectifs, etc.. Tous les propriétaires sont membres de
droit de l'association, directement ou par l'intermédiaire d'un syndicat des
copropriétaires lorsqu'une partie des terrains du lotissement a donné lieu à
construction d'immeubles en copropriété.
Trois types d'ASL :
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libre
: personnes morales de droit privé relevant des tribunaux de
l'ordre judiciaire. |
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autorisée :
établissements publics ou personnes morales de droit public
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forcée : idem
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Composition de l'ASL :
Chaque propriétaire en est membre de droit, et dispose d'une
voix lors des différents votes. Un comité syndical composé de 3 à 7
membres (syndics) est élu en Assemblée Générale. Le comité syndical
désigne parmi les syndics : un président, un trésorier et un
secrétaire
Comme toute association, l'ASL comprend un objet, un règlement, un budget,
des assemblées et des pouvoirs. Dans les lotissements et les ensembles
immobiliers, l'ASL :
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gère
et entretient les biens et ouvrages d'intérêt commun comme les
piscines, tennis, réseaux, voiries, gardiennage, etc...
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prend
les décisions concernant la gestion de ces biens en assemblée
générale
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s'assure de l'exécution des décisions (la surveillance du
respect du cahier des charges (l'équivalent du règlement de
copropriété), de l'agrément ou l'esthétique du lotissement)
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reçoit des cotisations de charges, gère les dépenses en fonction
du budget de la collectivité
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défend la collectivité en justice
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est
tenue envers ses membres de l'exécution des travaux entrant dans
son objet (inclus celui d'acquérir la propriété des terrains et
équipements communs). Elle est responsable des dommages
résultant de sa carence. Les juges peuvent la condamner sous
astreinte à faire effectuer des travaux nécessaires (Cass. 3e
civ. 08/04/1987 - Gaz. Pal. 1987-146).
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L'objet d'une ASL
est limité, contrairement à une société, elle ne possède pas de personnalité
civile universelle ; son domaine d'action reste étroitement conditionné par
son objet qui en détermine tant les pouvoirs que les obligations.
Les Assemblées
L'Assemblée Générale Ordinaire tenue
en début d'année permet d'approuver les comptes de l'année
précédente, de voter les budgets et de statuer sur différents
dossiers concernant l'environnement commun. Les convocations à cette
assemblée sont transmises par courrier recommandé ou remises en main
propre contre émargement. Le compte rendu des délibérations
accompagné de l'appel de fond pour l'année en cours est envoyé par
courrier simple ou en recommandé suivant les résolutions votées par
le membre concerné. Une AGE peut être convoquée pour traiter d'un
dossier en cours d'année ou si les statuts l'exigent
Le Quorum
La tenue des assemblées et les
délibérations sont soumises à des règles de quorum précises (se
reporter aux statuts). Il est important que chaque membre de l'ASL
soit présent. Il peut donner un mandat et d'éventuelles consignes de
vote au cas où il ne peut lui même y assister |
| AFU : Association
Foncière Urbaine - AFUL : Association
Foncière Urbaine Libre |
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AFU : Association
ayant pour rôle de gérer des biens immobiliers ou
infrastructures appartenant à plusieurs propriétaires
(ex. parkings, ascenseurs) |
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AFUL : Type d’AFU
constituée par l’ensemble des propriétaires d’un bien
immobilier et de leur propre initiative
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Article L.322-1
Les associations foncières urbaines
sont des associations syndicales régies par les dispositions de
l'ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux
associations syndicales de propriétaires, ainsi que par celles de la
présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour
l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2.
Article L.322-2
Peuvent faire l'objet d'une
association foncière urbaine :
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Le remembrement
de parcelles et la modification corrélative de l'assiette
des droits de propriété, des charges et des servitudes y
attachées, ainsi que la réalisation des travaux d'équipement
et d'aménagement nécessaires |
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Le groupement de
parcelles en vue, soit d'en conférer l'usage à un tiers,
notamment par bail à construction, soit d'en faire apport ou
d'en faire la vente à un établissement public ou société de
construction ou d'aménagement. Chacun des membres de
l'association peut choisir d'être payé, en tout ou en
partie, en espèces ou par remise d'un ou plusieurs immeubles
ou fractions d'immeubles, lorsque les règles applicables à
l'organisme constructeur ou aménageur ne s'y opposent pas ;
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La construction,
l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif
tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés
ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non,
installations de jeux, de repos ou d'agrément |
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La conservation,
la restauration et la mise en valeur des secteurs
sauvegardés ainsi que la restauration immobilière régies par
les articles L. 313-1 à L. 313-15, les articles 3 et 12 de
la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée et les
articles L. 145-6, L. 145-18 et L. 145-28 du code de
commerce ; |
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Le remembrement
foncier ou le groupement de parcelles en vue de la
restructuration urbaine des grands ensembles et quartiers
d'habitat dégradé mentionnés au premier alinéa du 3 de
l'article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995
d'orientation pour l'aménagement et le développement du
territoire. Dans ce cas, l'objet de l'association peut
comporter la conduite d'actions de toute nature, menées ou
prescrites à l'occasion des travaux nécessaires et pouvant
inclure des actions d'insertion professionnelle et sociale
en faveur des habitants des grands ensembles et quartiers
concernés. |
Article L.322-4-1
Le président de l'association
foncière urbaine exerce les compétences définies par l'article 23 de
l'ordonnance du 1er juillet 2004 précitée. Il peut se faire assister
par une personne physique ou morale, agissant en qualité de
prestataire de services. Le contrat passé à cet effet définit les
missions et le mode de rémunération du prestataire de services. Il
est conclu dans les conditions définies par le décret pris pour
l'application de l'article 26 de l'ordonnance du 1er juillet 2004
précitée.
Ordonnance du 1er juillet 2004 - Article
23
Le président prépare et exécute les
délibérations de l'assemblée des propriétaires et du syndicat. Il en
convoque et préside les réunions. Il est le chef des services de
l'association et son représentant légal. Il en est l'ordonnateur.
Il peut déléguer certaines de ses attributions à un directeur nommé
par lui et placé sous son autorité. Le président élabore, dans
des conditions fixées par le décret en Conseil d'Etat prévu à
l'article 62, un rapport sur l'activité de l'association et sa
situation financière
Article
L.322-9
Les créances de toutes natures
exigibles d'une association foncière urbaine à l'encontre d'un
associé, qu'il s'agisse de provisions ou de paiements définitifs,
sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de
l'associé compris dans le périmètre de l'association. Les conditions
d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles qui
sont prévues à l'article 19 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. lors de la
mutation à titre onéreux d'un bien compris dans une association
foncière urbaine, avis de la mutation doit être donné, dans les
conditions prévues à l'article 20 de la loi précitée nº 65-557 du 10
juillet 1965, à l'association qui peut faire opposition dans les
conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes
restant dues par l'ancien propriétaire.
Article
L.322-9-1
Lorsqu'un ou plusieurs des immeubles
compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine sont
régis par la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte
l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du
e de l'article 25 de ladite loi.
Chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale
de l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet.
Lorsque dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou
plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires
ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu'un même
syndic ne puisse représenter plus d'un syndicat. A défaut de
nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l'autorité
judiciaire saisie à la requête de tout intéressé.
Article L.322-9-1
Les règlements des dépenses de
l'association peuvent être faits par remise d'immeuble, sous réserve
de l'acceptation du créancier. Les modalités de règlement figurent
au contrat créateur de la dépense
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