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Fonctionnement
L'Assemblée
Générale des copropriétaires a pour objet de réunir au moins une
fois par an tous les propriétaires de l'immeuble afin
d’approuver les comptes de l’année précédente et voter le budget
prévisionnel de l’année à venir. Elle prend également les
décisions concernant la copropriété, tels que le fonctionnement
et la conservation de l’immeuble.
Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en
assemblée générale. Celle-ci rassemble tous les copropriétaires ou
leurs représentants, chacun a un droit égal d'y participer.
Les décisions sont adoptées à différents degrés de majorité, en fonction de leur
importante.
L'assemblée générale est seule à exercer le pouvoir de décision sous réserve du
respect des majorités requises, même si certains copropriétaires ne sont ni
présents, ni représentés.
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Quand a-t-elle lieu ?
Au minimum, une fois par an.
Plus souvent si des décisions importantes doivent être prises
(travaux...)
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Qui doit en prendre l'initiative ?
Le syndic pour la réunion annuelle et chaque fois
qu'il le juge utile |
Elle peut aussi être demandée :
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Par le conseil syndical
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Par un ou plusieurs copropriétaires représentant
au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires. La demande doit
alors
être
notifiée au syndic par lettre recommandée avec AR et doit préciser les
questions que l'on désire voir inscrire
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Qui peut y assister
?
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Les
copropriétaires |
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Les
locataires ayant signé un contrat de
location-accession à la propriété, ainsi
que le vendeur
(ils ne voteront pas pour les mêmes
décisions) |
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Les associés
pour les lots appartenant à une SCI |
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Le
mandataire commun pour les lots en
indivision |
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Les
représentants d'une association de
locataires |
Comment peut-on se faire représenter à une
assemblée générale de copropriétaires
Si vous ne pouvez
pas vous rendre à l'assemblée générale des
copropriétaires, vous pouvez vous faire
représenter par un mandataire. Il peut s'agir
d'un autre copropriétaire, d'un parent, de votre
locataire ou de toute autre personne de votre
choix, même non copropriétaire. Si une clause de
votre règlement de copropriété restreint ce
droit, elle est nulle et ne s'applique pas.
Toutefois, vous ne
pouvez pas donner mandat :
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Aux associés
pour les lots appartenant à une SCI |
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Au Syndic,
son conjoint et ses préposés |
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A un
mandataire qui a plus de trois
délégations. Cependant, il peut en
recevoir davantage si le total des
millièmes dont il dispose - les siens
propres et ceux de ses mandants - ne
représente pas plus de 5 % de l'ensemble
des millièmes de la copropriété |
Si vous ne trouvez
personne pour vous représenter, vous pouvez
envoyer un pouvoir en blanc au président du
conseil syndical ou au syndic.
Si le pouvoir en
blanc est envoyé au syndic, celui-ci ne pourra
pas les distribuer lui-même aux copropriétaires
de son choix lors de la tenue de l'assemblée. Il
doit impérativement confier le soin de les
distribuer à une personne qui n'est pas sous son
autorité, comme par exemple le président du
conseil syndical ou le président de
l'assemblée.
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Conseils pour la
préparation en amont d'une Assemblée Générale
L'assemblée générale de votre
copropriété approche et vous vous interrogez sur la
nécessité d'y participer. Après tout, tout n'est-il pas joué
d'avance ? Et si cette année vous faisiez quelque chose pour
que cela change ? Pour arrêter de subir, voici quelques
conseils à l'usage du copropriétaire, ainsi que du conseil
syndical :
lire la suite extraite du Site
Immobilier
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Convocation : comment est-on
prévenu ?
En application du Décret du 17 Mars
1967, la convocation de l’Assemblée des copropriétaires peut être
demandée au syndic, soit par le Conseil Syndical s’il en existe un,
soit par un ou plusieurs copropriétaires.
Le syndic doit prévenir 21 jours à l'avance au moins, soit par
lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise
directement aux copropriétaires, généralement par le concierge,
contre émargement de leur part. Depuis le 1er Avril 2006, la
convocation peut se faire par fax (la preuve se fera par l'accusé de
réception). Le point de départ de ce délai est fixé au lendemain de
la première présentation de la lettre recommandée au domicile du
destinataire. En cas d'urgence, ce délai peut ne pas être respecté
L'ordre du
jour et tous les documents utiles à la préparation de la réunion
(budget prévisionnel par exemple) doivent être joints à la
convocation.
L'assemblée générale des copropriétaires
doit se réunir au moins une fois par an. Le syndic qui néglige de
convoquer cette assemblée engage sa responsabilité et risque une
condamnation.
Si le syndic tarde à réunir
l'assemblée générale des copropriétaires, ceux-ci
peuvent lui adresser une mise en demeure afin qu'il
réunisse cette assemblée. En effet, le syndic qui
présente une déficience dans l'exercice de ses
fonctions, se voit adresser cette mise en demeure avant
toute éventuelle action en justice. Il y a "carence"
chaque fois que le syndic n'exerce pas comme il se doit
les "droits et actions du syndicat", c'est à dire ne
remplit pas ses obligations légales.
Cette mise
en demeure est un préalable à toute assignation devant
le Président du Tribunal de Grande Instance.
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Peut-on
demander une modification de l'ordre
du jour ?
Tout
copropriétaire peut demander au
syndic tout au long de l'année que
soient inscrits un ou plusieurs
points à l'ordre du jour, par lettre
recommandée avec accusé de
réception, ceci avant l'envoi de la
convocation
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Comment se passe l'assemblée ?
Chaque
copropriétaire présent ou chaque
représentant doit signer la feuille
de présence.
Au début de la
réunion, l'assemblée désigne un
président de séance parmi les
copropriétaires (le syndic ne peut
pas présider la séance). On
délibère sur les questions inscrites
à l'ordre du jour et uniquement sur
elles. On vote sur chaque
point : chaque copropriétaire a un
nombre de voix correspondant à sa
quote-part des parties communes.
Les décisions sont prises selon des
majorités différentes en fonction de
leur importance
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Que
se passe-t-il après l'assemblée
?
Un
procès-verbal doit être envoyé par
lettre recommandée dans un délai de
2 mois aux copropriétaires qui ont
voté contre une décision
(copropriétaires opposants) et à
ceux qui n'étaient ni présents ni
représentés à l'assemblée générale
(copropriétaires défaillants). Pour
les autres, cette notification n'est
pas obligatoire ; toutefois, il est
d'usage courant de leur envoyer ou
de leur remettre un exemplaire du
procès-verbal. Les
copropriétaires opposants ou
défaillants peuvent contester les
décisions de l'assemblée générale
qu'ils jugent illégales dans un
délai de 2 mois après la
notification du procès verbal.
L'action doit être intentée contre
le syndicat de copropriété auprès du
tribunal de grande instance
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Vous êtes nombreux à être
démunis devant un copropriétaire qui détient une majorité de
millièmes.
Sachez que si il ou elle en use de façon
abusive, il s'agit alors d'un abus de majorité. No
consultants vous expliqueront ce qu'il faut savoir à ce
sujet, et surtout comment procéder pour ramener ses voix au
nombre de voix dont disposent tous les autres
copropriétaires |
Assemblée Générale Extraordinaire
(AGE) :
Une Assemblée Générale
Extraordinaire est convoquée lorsqu'il y a des problèmes
particuliers et urgents
Délégation du droit de vote
:
Tout copropriétaire peut
déléguer son droit de vote à un mandataire, même étranger à la
copropriété (toute clause contraire du règlement de copropriété
étant réputé non écrite), à l'exception du syndic, de ses conjoints
ou préposés.
(art. 22 Loi 1965 - nota : un gardien est considéré comme préposé du
syndic).
Il peut s'agir d'un tiers (un parent, un locataire, un professionnel
du droit etc...). Les mandats devant être annexés à la feuille de
présence, ils doivent nécessairement être écrits. Chaque mandataire
ne peut recevoir en principe plus de trois mandats.
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Procès Verbal
Nouvelles dispositions de la loi
S.R.U - TENUE ET SIGNATURE DU PROCES-VERBAL
L'Article 42 du décret de 1967 précise désormais que le
procès-verbal doit être signé à la fin de la séance par le
Président, le secrétaire et, le cas échéant, le(s) scrutateur(s)
(dont la désignation reste facultative). Cette solution risque
d'allonger la durée de l'assemblée et d'en augmenter le coût,
mais elle présente l'avantage de diminuer les risques de litiges
puisque le procès-verbal ne pourra plus être rédigé "a
posteriori" Les procès-verbaux mentionneront les " décisions "
de l'assemblée et non plus les "délibérations". Les discussions
sur les questions à l'ordre du jour n'ont plus à figurer, seul
le résultat compte. Les questions diverses sont de fait
supprimées.
Le Syndic devra s'adapter afin d'appliquer ces
nouvelles dispositions, en proposant désormais à l'ordre du jour
figurant sur les convocations, des projets de résolutions , le
résultat de chaque vote devant figurer sous la question
correspondante.
Le
procès-verbal doit indiquer le texte de chaque résolution, le
résultat de chaque vote avec les noms (et de préférence
tantièmes) des copropriétaires opposants ou abstentionnistes ;
sur demande des copropriétaires, il est fait mention des
réserves exprimées par ceux-ci sur la régularité des
délibérations.
Le
procès-verbal doit être notifié par le syndic dans les 2 mois
qui suivent la tenue de l'assemblée générale dans les conditions
de l'art.
42 Loi 1965. Aucune sanction n'étant prévu en cas de
dépassement de ce délai, le syndic peut être poursuivi en
responsabilité mais les délibérations de l'assemblée ne sont pas
annulées (CA Paris, 10/11/1989 - Loyers et copro. 1990 n°58).
Notification signifie que le syndic doit adresser le
procès-verbal à tous les copropriétaires sous forme de
recommandé AR. Cependant, seuls les opposants (ceux qui ont voté
contre une décision) ou les défaillants (ceux qui n'étaient pas
présents à l'assemblée) sont susceptibles d'exercer un recours
dans le cadre de l'art. 42
La réception de la notification
fait courir un autre délai de 2 mois pour contester une
décision de l'assemblée (en cas de vote contre une résolution,
ou si on n'a pas assisté à ladite assemblée).
Une modification importante concerne l'ordre du jour de
l'assemblée générale (art. 10). Désormais, tout copropriétaire
pourra à tout moment dans l'année, avant l'envoi de la
convocation, demander qu'un point soit mis à l'ordre du jour.
Cette disposition évite les frais nécessités par l'envoi d'un
ordre du jour modificatif. En contrepartie, il n'est plus
possible de demander un additif dans les six jours de la
réception d'une convocation à l'assemblée générale.
Le
procès-verbal de l'assemblée doit être établi en fin de séance
et non plus quelques semaines plus tard, alors que l'article 42
de la loi laissait un délai de deux mois à compter de la tenue
de l'assemblée pour l'envoi du procès-verbal. Pour permettre aux
copropriétaires de vérifier les votes, la feuille de présence
sera annexée à ce document. Les décisions issues de cette
assemblée générale doivent, par contre, toujours être notifiées
auprès des copropriétaires opposants ou défaillants, dans un
délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale
(conformément à l'article
42 de la loi du 10 juillet 1965). Cette obligation de
notification n'intéresse que les décisions prises en assemblées
générales, et non le procès-verbal. Dans ces conditions, le
syndic n'a pas à adresser, dans le cadre de l'application des
dispositions de l'article
42 de la loi du 10 juillet 1965, les annexes ainsi que
la feuille de présence aux copropriétaires. C'est
uniquement dans le cadre de l'application des dispositions de l'article
33 du décret du 17 mars 1967 que le syndic peut adresser la
feuille de présence (lorsqu'il répond à la demande d'un ou
plusieurs copropriétaires désirant obtenir les annexes du
procès-verbal)
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Délai d'envoi des convocations d'Assemblée Générale
Un
décret du 1er Mars 2007
vient de modifier le décret du 17/03/1967 :
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Article 9 décret 1967
: le délai de convocation des AG passe de 15 jours à 21
jours |
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Article 64 décret 1967
: les convocations peuvent être valablement adressées
par télécopie avec récépissé et, dans le cas le plus court,
le lendemain de la réception |
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Article 65 décret 1967
: le copropriétaire résidant à l'étranger n'a plus
d'obligation de notifier son domicile réel ou élu
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Conditions d'annulation des décisions d'AG
Convocation irrégulière d'AG
de copropriété
L'irrégularité de la convocation d'une assemblée générale
des copropriétaires ne rend pas celle-ci inexistante mais a
pour effet de la rendre annulable et le délai de forclusion
de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965
s'applique aux actions qui ont pour objet de contester les
décisions d'assemblée générale, même fondées sur une
absence de convocation ou sur une convocation irrégulière.
Cette règle demeure applicable même si l'irrégularité a été
découverte postérieurement à l'expiration du délai pour
agir.
3e
Civ. - 19 décembre 2007. REJET
N° 06-21.410. - C.A. Versailles, 2 octobre 2006.
http://www.courdecassation.fr
Si l’un des
copropriétaires se voit imposer une décision qui ne le satisfait pas, il lui est
possible de solliciter l’annulation de celle décision.
Comment s'opposer à une décision de l'assemblée
?
Il est
d’abord possible de faire connaître son opposition au cours de l’assemblée
générale des copropriétaires. Votre position fera l’objet d’un vote. Si vous
n’êtes pas suivi et que vous constatez une irrégularité, vous pouvez attaquer la
décision devant le tribunal de grande instance.
Conditions pour agir
: être copropriétaire et avoir un intérêt
N’importe qui ne
peut solliciter l’annulation des décisions de l’assemblée générale : il est
nécessaire pour cela d’avoir la qualité de copropriétaire. Une tierce personne
devra d'abord démontrer que la décision constitue une faute qui lui cause un
dommage, et la décision pourra être attaquée devant le tribunal de grande
instance.
De plus, pour
pouvoir agir en justice, le copropriétaire devra justifier d'un intérêt à agir.
Son attitude lors de l’assemblée générale sera déterminante :
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s’il était
absent, ou s’il a voté contre la décision, le recours lui sera ouvert |
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s’il a voté en
faveur de la décision qui fait l’objet d’un recours, il devra démontrer que
son consentement a été vicié,
par exemple parce que des éléments
déterminants lui ont été dissimulés |
Le délai d’action
est de trois mois à partir de la prise de connaissance de la décision, étant
entendu que le copropriétaire qui a été régulièrement convoqué est censé avoir
pris connaissance de la décision de l’assemblée générale lors de son vote.
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Voie de recours dans
la copropriété
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Recours contre les décisions
de l'Assemblée Générale |
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Recours contre la
répartition des charges de copropriété |
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Engagement de la
responsabilité du syndicat de copropriété |
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Actions contre le syndicat
dans le cadre de la copropriété |
Pour toutes ces décisions, les
avocats de la CSPC
sont à votre disposition
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S'il n'existe pas de conseil syndical ou si
les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce
conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée générale, tout
copropriétaire peut, après mise en demeure de plus de huit jours adressée au
syndic ou au président du conseil syndical, les assigner en référé auprès du
président du tribunal de grande instance afin que celui-ci habilite un
copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer une assemblée.
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Règles de
majorité
Selon le type de décisions à prendre, les assemblées générales
de copropriétaires statuent à 3 niveaux différents de majorité :
la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité,
selon la loi du 10 juillet 1965.
Le décompte des voix
Le nombre de voix attribué à chaque
copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et
dépend de sa quote-part des parties communes (généralement de la
superficie et de la situation de son lot)
La quote-part d'un copropriétaire
peut représenter plus de la moitié des parties communes. Mais
dans ce cas, son nombre de voix est réduit au total des voix des
autres copropriétaires, les majorités se calculant en fonction
de cette réduction
La majorité simple : article 24
Elle correspond à la majorité des
voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée
générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes
dans le calcul de cette majorité.
Elle concerne toutes les décisions
de gestion courante de l'immeuble, et suffit chaque fois que la
loi n'a pas exigé une autre majorité
(Ex : travaux d'entretien sur les parties communes et les
équipements, travaux de réfection, de restauration ou de
remplacement des parties communes ou d'éléments d'équipements
communs rendus nécessaires par l'usure ou la vétusté, assurance
de l'immeuble, réalisation de travaux pour rendre plus
accessible l'immeuble aux handicapés, approbation des
comptes...)
La majorité absolue : article 25
C'est la majorité absolue de toutes
les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou
non à l'assemblée (la moitié des voix + 1)
Elle concerne : l'installation ou la
modification d'une antenne collective ou d'un système de réseau
câblé ; la réalisation de travaux obligatoires du fait de
dispositions législatives ou réglementaires (portes
d'ascenseurs, ravalements, etc.) ; délégation de pouvoir au
syndic ; désignation et la révocation des membres du conseil
syndical et du syndic ; rémunération du syndic ; autorisation
donnée à des copropriétaires qui souhaitent réaliser à leurs
frais des travaux sur certaines parties communes ; autorisation
permanente donnée aux forces de police d'entrer dans les parties
communes ; réalisation de travaux de régulation thermique et
d'économie d'énergie ; modification de la répartition des
charges collectives entre les copropriétaires suite à un
changement d'usage d'une partie privative ; installation de
compteurs d'eau divisionnaires ; fixation du montant des travaux
ou des contrats à partir duquel la mise en concurrence des
prestataires est obligatoire
Si l'assemblée ne dégage pas une
majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :
-
Si le projet a recueilli au
moins un tiers des voix de tous les copropriétaires,
présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un
second vote, à la majorité de l'article 24 en procédant
immédiatement à un second vote, à moins qu'elle ne décide
que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une
assemblée ultérieure
-
Dans le cas contraire, la
convocation d'une seconde assemblée dans le délai de trois
mois peut permettre de statuer à la majorité de l'article 24
La double majorité (article 26)
Il faut réunir à la fois les deux
tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires,
présents ou non.
Elle concerne des décisions
importantes comme l'acquisition ou l'aliénation de parties
communes (sans changement de destination de l'immeuble) ; des
travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer
la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs
de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble ; la
décision de ne pas créer de conseil syndical ; l'établissement
ou modification du règlement de copropriété en ce qui concerne
l'usage et la gestion des parties communes; travaux de
transformation et d'amélioration des parties communes, des
équipements ou services collectifs : ascenseur, boîtes aux
lettres...
L'unanimité
Fort logiquement, la loi exige
l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de
décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de
l'immeuble.
Par exemple : aliénation de parties
communes, changement de destination de l'immeuble, construction
de nouvelles parties privatives, suppression des boîtes aux
lettres, du concierge, changement du règlement de copropriété en
ce qui concerne la destination ou la jouissance d'une partie
privative, ou la répartition des charges. |
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Assemblée Générale Extraordinaire
: AGE
Peut-on contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale
extraordinaire ?
Le syndic a l'obligation de
convoquer une assemblée générale de copropriété lorsque la
demande est faite par le conseil syndical ou par un ou plusieurs
copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous
les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne
prévoie un nombre inférieur de voix.
Cette demande
doit préciser les questions dont l'inscription à l'ordre du jour
de l'assemblée est demandée et doit être faite par lettre
recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
En cas de refus
du syndic, l'assemblée peut valablement être convoquée par le
président du conseil syndical, après mise en demeure au syndic
restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Lire la suite
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Votre Chambre Syndicale
vous renseigne sur les questions que vous vous posez :
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Comment peut-on se faire représenter à une assemblée générale
des copropriétaires ? |
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Dans le
cadre d'une assemblée générale de copropriété, combien peut-on
recevoir de mandats ? |
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Dans le
cadre d'une assemblée générale de copropriété, à quelle majorité
doit-on décider le ravalement de l'immeuble ? |
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Peut-on
contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale
extraordinaire ? |
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Pour
quels types de travaux est-il nécessaire de solliciter
l'autorisation de la copropriété ? |
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Que
signifie "donner quitus" au syndic de copropriété ? |
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