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Bail d'habitation / Bail Commercial / Bail meuble / Bail loi 48 / Logement squatte
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Un bail de location est régi par la
loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989
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tendant à améliorer les rapports
locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 |
Un
bail de location doit être établi par écrit :
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Si
le propriétaire loue à un locataire des locaux vides
(non meublés) à usage
d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation
principale |
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Pour
des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués
accessoirement au local principal par le même bailleur
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Ou s'il porte sur la location d'un local affecté à un usage
exclusivement professionnel
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Les parties sont libres de conclure le bail :
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Soit
sous seing privé : ce bail peut être enregistré, ce
qui lui confère « date certaine ». Ainsi il est
opposable à tous les tiers |
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Soit par
acte notarié |
Il
présente dans tous les cas un certain nombre d'avantages :
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L’acte notarié est le
gage d’une convention équilibrée, qui tiendra compte
des intérêts du locataire et du bailleur |
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Son intervention
permet d’assurer la conformité du bail avec les lois
en vigueur, dont la violation entraîne parfois la
nullité du contrat |
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Le bail notarié a
force probante, c’est à dire qu’il ne peut être
contesté (sauf par la voie de l’inscription de faux) |
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Le bail a "date
certaine", ce qui signifie qu'il est opposable aux
tiers. Ainsi, si le bailleur souhaite vendre le
logement occupé, le locataire pourra opposer le bail
en cours au nouveau propriétaire qui ne pourra
l'expulser |
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Le bail notarié,
revêtu de la formule exécutoire, constitue un titre
exécutoire. Cela permet au propriétaire de procéder,
par l'intermédiaire d'un huissier de justice à des
mesures de saisies (notamment sur salaire, sur
compte en banque ou sur des meubles), à l'égard du
locataire qui ne remplit pas ses obligations en
matière de paiement de loyer |
Le
bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure
judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire.
Quelle que
soit la forme du bail, les frais d’établissement (émoluments du
notaire, frais, droits et honoraires) seront partagés par moitié
entre le bailleur et le locataire
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Frais
d'établissement du bail
Si un professionnel rédige le bail, les frais
sont partagés entre le bailleur et le locataire. La
rémunération des agents immobiliers est libre. Par contre,
celle des notaires est réglementée
Lorsque le
contrat de location est établi par un professionnel, les
frais sont obligatoirement partagés entre le bailleur et le
locataire (art. 5 loi 89-432 eu 6 Juillet 1989) |
Loyers d'habitation
L’article 9 de la Loi n°2008-111 du 8
février 2008 sur le pouvoir d’achat a modifié
l’indice de référence des loyers. Le nouvel indice correspond à
la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’indice des prix à la
consommation (hors tabac et hors loyers)
En
pratique, la révision du loyer se calcule annuellement à la date
anniversaire du contrat de location. L’augmentation ne peut être
supérieure à l’évolution de l’IRL publié chaque trimestre par
l’INSEE. Le propriétaire qui oublierait d’appliquer l’indexation
annuelle peut d’appliquer rétroactivement l’augmentation et peut
ainsi réclamer les augmentations dues sur les 5 dernières années.
Depuis le 10 février
2008, le nouvel indice de référence des loyers s’applique de plein
droit aux baux en cours.
Mode de calcul pour la
révision du loyer
Le mode de calcul correspond au
montant du loyer (hors charge) multiplié par le dernier
indice du trimestre de référence tel que prévu dans le
contrat, divisé par l’indice du même trimestre de l’année
précédente
Les spécialistes de la CSPC
vous aideront à faire le calcul exact de l'augmentation annuelle à
appliquer |
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Propriétaire, vous souhaitez louer votre bien : Informez-vous
sur le bail, le loyer, l'état des lieux, le dépôt de garantie,
les conseils pour bien louer, les obligations du propriétaire...
lire la suite
'article 35 de la loi n°
2005-841 du 26 juillet 2005 indique que l'indice de
référence des loyers se substitue à l'indice du coût de
la construction comme référence pour la révision des loyers en
cours de bail dans le parc locatif privé. Le décret relatif à
l'indice de référence des loyers n° 2005-1615 du 22 décembre
2005 définit ses modalités de calcul et de publication.
L'indice de référence des loyers entre en vigueur le 1er janvier
2006 (article 163 de la loi de finances pour 2006 n° 2005-1719
du 30 décembre 2005).
Ce nouvel
indice de référence des loyers a été publié pour
la première fois le 14 février 2008 (pour les
valeurs du 1er trimestre 2006 au 4e trimestre
2007)
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Les taxes
d'enlèvement
des ordures ménagères et de balayage sont l'une et l'autre payées
par le propriétaire bailleur au service des impôts.
Toutefois,
elles ont le caractère de taxes locatives : le bailleur peut donc en
demander le remboursement au locataire, au titre des charges qui lui
incombent, ceci quel que soit le régime de location du logement.
Comme pour
toutes les autres charges dont le remboursement est demandé au
locataire, le propriétaire bailleur doit pouvoir justifier le
montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe
de balayage qu'il répercute sur le locataire.
En revanche, les frais de rôle ne sont pas récupérables dans le
cadre d'une location soumise à la loi du 6.7.1989.
Le montant
de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est égal au revenu
cadastral servant de base à la taxe foncière multiplié par un taux
fixé par le conseil municipal.
Le montant
de la taxe de balayage est fixé par le conseil municipal et approuvé
par arrêté préfectoral
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Que
doit préciser le contrat de bail d'habitation
(régi
par la
loi du 6 juillet 1989)
Le
contrat de bail doit obligatoirement mentionner les points suivants
:
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Le
nom et l'adresse du bailleur ou son siège social ainsi que
ceux de son mandataire.
En cas de vente de la chose louée,
le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire ses
coordonnées et, le cas échéant, celles de son mandataire |
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La date de prise d'effet
du bail : elle peut être différente de la date de signature
du contrat |
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La durée du bail |
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La description de la
chose louée qui consiste en une énumération des pièces
composant le logement et des annexes au logement comprises
dans la location (cave, jardin, garage...) |
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La désignation, s'il y a
lieu, des équipements d'usage commun tels qu'un parking, un
local à vélos, un interphone, un ascenseur...
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La destination de la
chose louée : habitation ou usage mixte (habitation et
professionnel). Si le locataire exerce son métier dans les
locaux loués, il faut préciser la nature de son activité
professionnelle |
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Le montant du loyer et
les termes de son paiement : d'avance ou à terme échu,
mensuel ou trimestriel ainsi que les modalités de versement |
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Les règles de révision
du loyer : l'indice du coût de la construction retenu pour
calculer la révision et la date à laquelle elle s'effectuera |
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Le montant du dépôt de
garantie qui ne peut excéder deux mois de loyer |
La
taxe additionnelle est devenue la C.A.R.L (Contribution Autonome sur les
Revenus Locatifs). Elle est de 2,5% des
loyers nets encaissés. Taxe foncière et
C.A.R.L peuvent être mises à la charge du
locataire à condition que ce soit prévu
dans le bail. A noter, les baux meublés
n'obéissent à aucune des législations
spécifiques (Loi du 6 juillet 1989, loi
de 1948, Code de commerce, etc.) et ne
relèvent que du Code civil.
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Comment prévenir les impayés de loyers
Certaines précautions prises lors de la signature du bail
limiteront les risques d'impayés. Quelques précautions à prendre
:
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Ressources
: vérifier qu'elles lui permettront de régler le loyer
et les charges en lui demandant ses dernières bulletins
de salaire, son dernier avis d'imposition ou sa dernière
déclaration fiscale.
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Caution
: il est recommandé de lui demander la caution d'un
tiers qui se substituera à lui en cas de difficulté.
Cette caution est engagée au moment de la signature du
bail |
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Assurance
: il est de plus en plus recommandé de contracter une
assurance
contre les loyers impayés.
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Aide pour le
dépôt de garantie : le locataire peut solliciter le
Fonds de Solidarité Logement
(FSL)
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Aide au
logement : le bailleur peut demander à la CAF dont
dépend le locataire que cette
aide au logement
lui soit versée directement
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Assurance
contre les loyers impayés : se renseigner auprès des
professionnels. Dans certains cas, la prime
d'assurance est déductible des revenus fonciers
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Si le locataire ne paie plus
son loyer, avant d'envisager une procédure judiciaire, il est
souhaitable de rechercher une solution amiable. Si cette
solution ne suffit pas, alors la
procédure doit être entamée. Ne
surtout pas attendre que les mois passent. ...
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Charges
et réparations : qui paie quoi ?
Les contentieux sont
fréquents en matière de charges et de réparations. Une bonne
connaissance des lois et règlements en vigueur permet de mieux
défendre ses droits respectifs. Il faut distinguer :
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Les travaux et réparations
locatives qui doivent être engagés et payés par le locataire.
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Les charges locatives,
engagées et payées par le propriétaire, et répercutées ensuite sur
le locataire |
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Les charges locatives |
En même temps que le loyer,
le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des
dépenses de l'année précédente. Un décompte des charges lui est
ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors
de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le
trop-perçu. Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du
locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte. En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le
paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de
prescription que les loyers).
Les dépenses à la
charge du propriétaire
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Celles qui visent à la
conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses
réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture,
ravalement, remplacement d'équipements...
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L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de
l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.
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L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité
(porte coupe-feu, portes blindées, etc.)
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Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de
règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie,
etc.) |
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Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a
droit à une jouissance paisible des lieux...)
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Les réparations des actes de vandalisme
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Les
frais de réparations liés à une vétusté ou
une malfaçon des équipements
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Les dépenses à la
charge du locataire
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Certaines charges,
engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire.
Les taxes locatives : taxes de balayage et d'enlèvement des ordures
ménagères. |
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Les dépenses de produits consommables (eau, combustible,
électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits
d'hygiène, insecticide, etc.) |
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Les
dépenses d'entretien courant et de menues
réparations des équipements collectifs et
des parties communes
Précisions
: lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa
réparation, la dépense est à la charge des locataires.
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Certains contrats
d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur
coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire |
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Pour les
ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses
réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le
locataire |
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Les réparations
A la
charge du locataire
Le locataire doit
effectuer un certain nombre de travaux d'entretien et de réparation
dans son logement et dans les parties extérieures dont il a
éventuellement la jouissance exclusive.
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Les menues
réparations et l'entretien courant des
équipements mis à sa disposition (cuisinière,
réfrigérateur, etc.), de l'installation
électrique, de la plomberie, du chauffage, etc. |
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Les menues
réparations et l'entretien courant des
revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds |
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L'entretien
courant de propreté, obligation locative qui
intervient surtout à la fin du bail |
Mis à part les cas précis mentionnés dans le décret, il n'est pas
toujours simple de distinguer grosses et menues réparations. Le coût
est naturellement un des critères à prendre en compte.
Le locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations normalement
à sa charge dans certains cas : quand il s'agit d'un vice de
construction ou d'une malfaçon, inondations dues à une mauvaise
étanchéité, peintures mal faites, etc ... ; quand il s'agit d'une usure
normale des équipements et revêtements. On ne peut, par exemple,
demander à un locataire de refaire sols et plafonds après dix ans
d'occupation ; quand il s'agit d'un cas de force majeure (tempête,
etc...).
A la
charge du propriétaire
Le propriétaire doit effectuer tous les travaux et
réparations qui ne sont pas à la charge du locataire
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Renouvellement de la chaudière |
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Changements
des robinets, des volets, des fenêtres |
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Toutes les
grosses réparations (ravalement, ...) |
Les frais de remise en état
Les frais de remise en état sont à la charge du locataire s'il
s'agit d'un manque d'entretien ou de dégradations particulières.
C'est souvent le cas lorsque la location est de courte durée et que
le logement n'est pas rendu en bon état.
En revanche, on ne peut reprocher à un locataire les effets de la
vétusté et l'usure normale des équipements et revêtements
intérieurs. Si la moquette ou les papiers peints sont tout
simplement défraîchis, le propriétaire doit prendre à sa charge leur
renouvellement. S'ils sont à la fois défraîchis et dégradés, les
frais peuvent être partagés avec le locataire |
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Votre Chambre Syndicale
vous renseigne sur les questions que vous vous posez :
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