Bail Meublé Il convient de distinguer la locations meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP / LMNP) La Location Meublée est un outil d'exception destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus au moment de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine de bon rapport. Produit destiné à la location ou à la gestion d'une activité spécifique, les revenus provenant de cette location entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Logements concernés : Chambres ou appartements meublés, ou encore logements de résidences de tourisme n'offrant pas de prestations hôtelières. Vous décidez de louer en meublé : de quel statut dépendez-vous ? LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel) ? Lire la suite Le régime relatif aux locations meublées, instauré par la loi du 29 juillet 1998 et inséré dans le Code de la construction et de l'habitation, a été élargi à tous les bailleurs  en meublé, sous certaines conditions, par la loi de cohésion sociale (dite loi "Borloo"). Ces locations sortent donc du cadre de la loi du 6 juillet 1989. Les principales incidences des mesures apportées par cette loi touchent essentiellement les contrats de location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, et s’imposent tout spécialement aux propriétaires. Obligation d'un contrat de location écrit Applicables depuis le 20 janvier 2005 (pour les nouveaux contrats de bail souscrits ou les renouvellement postérieurs à cette date), les principales incidences des mesures apportées par cette loi touchent essentiellement les contrats de location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, et s’imposent principalement aux propriétaires. Durée minimum du contrat Dorénavant, tous les baux signés doivent avoir une durée minimum d’un an. A l’expiration, le bail sera tacitement reconduit pour une durée équivalente et aux mêmes conditions. Durée minimum du préavis A l’expiration du bail d’un an, le propriétaire bailleur qui souhaite donner congé à son locataire, doit l’informer de ses intentions, deux mois avant l’expiration du bail. Le locataire, quant à lui, conserve la possibilité de quitter le logement à tout moment (même avant le délai d’un an), sous réserve de donner un préavis d’un mois à son bailleur. Obligation de motiver le congés Le congé prononcé dans l’hypothèse du non renouvellement du bail par le propriétaire bailleur doit être motivé.  La motivation du propriétaire doit s’inscrire dans des hypothèses plus restreintes : reprise du logement pour occupation personnelle ou familiale reprise du logement pour vente reprise pour motif sérieux ou légitime :inexécution des clauses du bail (défaut d'assurance locative, défaut de paiement des loyers, nuisances constatées en copropriété, manque d'entretien flagrant du logement Le propriétaire doit délivrer le logement en bon état et effectuer toutes les réparations autres que locatives.

 

Bail Loi 48 Les biens immobiliers détenus sous le régime de la loi du 1er septembre 1948   A la fin de la seconde guerre mondiale, la France était confrontée au problème de la reconstruction d’une partie de son patrimoine immobilier et le législateur a du prendre des mesures afin d’éviter une hausse brutale des loyers. Aussi, la loi du 1er septembre 1948 dite «loi 48» avait pour objectif de garantir aux locataires la stabilité de leur logement et de les protéger contre une progression trop rapide des loyers. Plus de 50 ans après son instauration, l’application de cette loi est encore d’actualité dans la mesure où une partie des personnes qui en ont bénéficié ou leurs descendants sont encore occupants des lieux. Le droit au maintien dans les lieux Le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, même en cas de congé délivré par le bailleur dans la mesure où il n’existe quasiment aucune possibilité pour le propriétaire de récupérer l’usage de son bien, sauf accord du locataire. Ce dernier peut décider de quitter le logement de sa propre initiative, notamment pour raisons de santé ou bien contre une indemnité versée par le propriétaire, indemnité qui couvre généralement plusieurs années de loyer.   La fixation réglementée du loyer Le loyer de ces logements est fixé de manière unilatérale par l’administration en fonction de prix de base par mètre carré publiés annuellement par décret. Le prix n’est pas identique pour tous les logements et varie en fonction de leur catégorie puisque la loi prévoit plusieurs classifications en fonction du degré de confort. Dans tous les cas, la revalorisation du loyer demeure très faible en valeur absolue même si le coefficient de revalorisation qui a été de 4% en l’an 2000 est supérieur à l’inflation.   Ces loyers sont régis par Loi n°48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires Revalorisation des loyers Depuis le 1er juillet 2008 : pour les locaux catégories III A et III B pour ceux des catégories II C et II B qui n'ont pas fait l'objet d'un bail de 8 ans pour les locaux de catégories II A restant soumis aux dispositions de la loi du 1er Septembre 1948 (en raison de l'âge des locataires) :  5% d'augmentation pour ceux situés dans l’agglomération parisienne 3,5% pour ceux situés hors agglomération parisienne Décret n°2008-794 du 20 août 2008 (JO du 21 août) Lire la suite Le bailleur ne peut pas proposer un bail de 8 ans pour sortir de la loi de 1948 à son locataire dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants du logement sont inférieures aux seuils fixés  par décret (article 29 de la loi du 23 décembre 1986). Les seuils de ressources sont révisés  chaque année en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction. Pour toute proposition de sortie de la loi de 1948, faite à compter du 1er janvier 2003, les revenus imposables doivent être supérieurs aux seuils indiqués dans le tableau ci-dessus.

 

Logement squatté IL FAUT REAGIR TRES VITE : Il n'est pas facile d'obtenir la libération d'un appartement squatté ! Cependant, tarder à agir peut coûter cher et peut rendre le propriétaire responsable en cas d'accident. Les « squatters », occupants entrés dans un logement par effraction et s'y installant, sont le cauchemar de tout propriétaire d'un bien vacant. Et pour cause : bien que « sans droit ni titre », ils sont quasiment chez eux 48 h seulement après s'être installés, et les expulser représenterait une violation de domicile... de la part du propriétaire ! La procédure légale d'expulsion est longue et coûteuse, mais il est primordial de l'engager dans les plus brefs délais. En effet, si le propriétaire tarde à agir, la justice considère qu'il a donné son accord tacitement et sera moins prompte à accorder une expulsion. En copropriété, c'est le syndic qui est responsable Pour n'avoir rien entrepris contre la présence de squatters dans l'immeuble dont il assurait la gestion, un syndic a été condamné à réparer le préjudice subi par les copropriétaires. Il aurait dû prendre des mesures destinées à interdire l'accès de l'immeuble à des occupants sans droit ni titre, ou du moins solliciter de l'assemblée les moyens pour agir (CA Paris, 23e ch. B, 12 février 2004, P. c/ SA Sylver). Pas de trêve hivernale Les squatters ne bénéficiant pas de la trêve hivernale, l'huissier peut se présenter chez eux dès l'expiration du délai de deux mois, pour leur demander de quitter les lieux. S'ils refusent, il se présente de nouveau accompagné d'un commissaire de police : c'est ce que l'on appelle le « concours de la force publique ». Celui-ci est généralement accordé. S'il est refusé, la responsabilité de l'État est engagée : il faut entamer une seconde procédure : cette fois, pour obtenir de l'État le paiement d'indemnités pour l'occupation du logement... Il n'est pas facile d'obtenir la libération d'un appartement squatté ! Et, tarder à agir peut coûter cher et peut rendre le propriétaire responsable en cas d'accident Les « squatters », occupants entrés dans un logement par effraction et s'y installant, sont le cauchemar de tout propriétaire d'un bien vacant. Et pour cause : bien que « sans droit ni titre », ils sont quasiment chez eux 48 h seulement après s'être installés, et les expulser représenterait une violation de domicile... de la part du propriétaire ! La procédure légale d'expulsion est longue et coûteuse, mais il est primordial de l'engager dans les plus brefs délais. En effet, si le propriétaire tarde à agir, la justice considère qu'il a donné son accord tacitement et sera moins prompte à accorder une expulsion. Agir dans les 48 h Dans le meilleur des cas, le « squat » est détecté immédiatement, par exemple grâce à l'avertissement d'un voisin témoin de l'effraction. Il est alors possible de demander à la police d'expulser les indésirables. Cette demande doit être immédiate : la police n'intervient qu'en cas de « flagrant délit », c'est-à-dire moins de 48 h après l'entrée dans les lieux. Pour les squatters, les parades sont nombreuses, car il leur suffit de prouver qu'ils ont dépassé cette période de 48 h : par exemple, en s'adressant du courrier à cette adresse plusieurs jours avant de venir forcer la porte. Lorsqu'ils présentent un bail (même absolument faux) ou un contrat EDF (EDF ne demande aucun titre d'occupation du logement pour l'établir), la police refuse son concours, et il faut entamer une procédure. Entamer une procédure La première étape est de consulter un avocat, qui va demander au Tribunal d'Instance d'envoyer un huissier relever l'identité des squatters.   Savoir à qui on a affaire. Cette première étape est nécessaire pour les assigner en expulsion devant le TGI ; la suite sera possible même s'ils refusent de décliner leur identité, mais pour respecter le caractère contradictoire de la procédure d'expulsion il faut néanmoins avoir cherché à la connaître.   Décision rapide. Si le propriétaire a réagi très rapidement, le TGI (du lieu où est situé l'immeuble) devrait accorder rapidement une ordonnance d'expulsion, visant aussi bien les squatters initiaux que toute personne qu'ils auraient « invitée » ensuite La loi du 9 juillet 1991 prévoit un délai de deux mois entre le « commandement de quitter les lieux » et l'expulsion effective. Dans le cas d'occupants sans droit ni titre, le propriétaire peut demander au tribunal la suppression de ce délai ; mais celui-ci sera automatiquement accordé si le propriétaire ne demande pas sa suppression, prolongeant d'autant l'ensemble du processus.   Pas de trêve hivernale. Les squatters ne bénéficiant pas de la trêve hivernale, l'huissier peut se présenter chez eux dès l'expiration du délai de deux mois, pour leur demander de quitter les lieux. S'ils refusent, il se présente de nouveau accompagné d'un commissaire de police : c'est ce que l'on appelle le « concours de la force publique ». Celui-ci est généralement accordé. S'il est refusé, cependant, la responsabilité de l'État est engagée : il faut entamer une seconde procédure : cette fois, pour obtenir de l'État le paiement d'indemnités pour l'occupation du logement.. Ne pas agir est risqué... Fermer les yeux sur une occupation sans titre va rendre toute expulsion tardive plus difficile : la justice considère que le propriétaire qui ne proteste pas a tacitement donné son accord. Qui ne dit mot consent... De plus, malgré l'occupation des lieux, le propriétaire sera redevable de la taxe d'habitation et, le cas échéant, de la taxe sur les logements vacants ! En effet, pour s'exonérer de celle-ci, il devrait prouver que l'inoccupation n'est pas de son fait ; ce qui suppose d'entamer une procédure contre les squatters (faute de quoi, il ne peut se prévaloir de leur présence comme étant indépendante de sa volonté). Propriétaire responsable Enfin, s'il existe dans le logement un élément dangereux dont il a connaissance (chaudière antique ou ballon d'eau chaude au bord de la rupture) - ce qui n'est pas rare dans un logement vacant - les squatters pourraient mettre en cause sa responsabilité, en cas d'accident.

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