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Définition -
Loi du 10 Juillet 1965
La
législation tend à rechercher des points d’équilibre entre
bailleurs et propriétaires, entre
droits
individuels des copropriétaires et
droits collectifs du syndicat des copropriétaires
Au
cœur de nombreux conflits, le droit immobilier est souvent d’une
grande technicité et exige l’intervention d’un professionnel
aguerri, pouvant s’appuyer sur une grande expérience et une
pratique quotidienne.
En achetant
un appartement au sein d’un immeuble, on devient par le même biais
copropriétaire. Comment fonctionne ce régime ? Quelles sont ces
principales caractéristiques ? comment faire valoir ses positions ?
Etre copropriétaire
consiste aussi à :
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Assister à l'Assemblée
Générale |
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Voter des travaux
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Payer des charges
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Cohabiter avec les
autres copropriétaires |
Voici
quelques précisions qui peuvent aider à mieux appréhender la
copropriété
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DEFINITION
La
copropriété est composée du syndicat des copropriétaires, du syndic
et du conseil syndical. C’est
un régime de propriété qui s’applique à tout ensemble immobilier
comprenant des parties privatives (les appartements) et des parties
communes (escaliers, hall d’entrée...). La copropriété est régie par un
règlement qui fixe les droits et les devoirs des copropriétaires. Un
syndic assure la gestion courante de la copropriété, sous le contrôle de
l’assemblée générale des copropriétaires.
Plus dans le
détail, la copropriété c'est l'organisation de la propriété d'un immeuble bâti réparti par
lots, entre plusieurs personnes. En tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d'un lot qui comprend
: un élément privatif (appartement, locaux commerciaux, cave, etc,
une quote-part de propriété indivise des parties communes de l'immeuble
(sol, cour, voie d'accès, toiture, murs, escaliers, couloirs). Votre propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes
(millièmes, dix millièmes...) qui représentent votre part.
Les tantièmes sont proportionnels à la valeur de votre lot par rapport à
la valeur des autres lots de l'immeuble. Ils sont fixés par le règlement
de copropriété et par l'état descriptif de division qui sont remis lors
de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
Tout immeuble ainsi divisé est soumis au régime de la copropriété
organisé par
la loi
du 10 juillet 1965. Les ensembles immobiliers comprenant
terrains, logements et installations communes, ainsi que les maisons
individuelles indépendantes, construites sur un même terrain, peuvent
également être soumis au régime de la copropriété, si les propriétaires
n'ont pas choisi un autre système de gestion (association syndicale).
D'après
l'article 17 de la loi du 10 Juillet 1965, le syndic est le
représentant légal du syndicat des copropriétaires, donc de
l'ensemble des copropriétaires. Il exécute les décisions prises en
assemblée générale, et assure la gestion courante de l'immeuble au
quotidien. Ce syndic peut être un copropriétaire ou son conjoint. Il
est alors bénévole. Mais c'est le plus souvent un professionnel qui
exerce un mandat. Pour pratiquer, il doit être titulaire d'une carte
professionnelle portant la mention "gestion immobilière" valable 10
ans et attribuée par la préfecture. Le syndic doit justifier d'une
garantie financière accordée par un organisme bancaire.
Le conseil
syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée
générale pour représenter le syndicat. Il doit assister le syndic et
contrôler sa gestion.
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LA LOI
La
copropriété est réglementée par la
loi du 10 juillet 1965
(JO du 11 juillet
1965) modifiée par
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la loi du
31 décembre 1985 (JO
du 1er janvier 1986) |
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la loi du
21 juillet 1994 (JO
du 24 juillet 1994) |
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le décret
du 17 mars 1967 (JO
du 22 mars 1967) |
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le décret
du 15 février 1995 (JO
du 17 février 1995) |
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le décret
du 27 mai 2004 (JO
du 4 juin 2004) |
A la suite de la publication du décret du 27 Mai 2004, de nouvelles
mesures s'appliquent. D'où de nouvelles
obligations pour le syndic, de nouvelles règles pour l'assemblée
générale et le fonctionnement financier de la copropriété, etc... Telles sont
les principales dispositions du décret n° 2004-479 du 27 Mai 2004 (parus
au JO du 4 Juin 2004), mettant à jour le
décret du 17 Mars 1967 sur les
règles de fonctionnement des copropriétés. Le texte complète les
dispositions de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU)
de
Décembre 2000
Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes
bancaires du syndicat
des copropriétaires.
Ce domaine est particulièrement
délicat, et les modifications introduites par le nouveau décret sont
celles qui devraient avoir le plus de conséquences sur les
copropriétaires, à savoir :
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Comptes séparés (art. 29-1)
Si l'AG a autorisé le syndic à ne pas ouvrir un compte séparé, comme
la loi le lui permet, il faudra désormais préciser la durée de cette
dispense. A noter que cette autorisation cesse automatiquement si un
nouveau syndic est désigné. Celui-ci devra à son tour poser la
question de l'ouverture s'il est un professionnel.
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Délimitation des travaux n'entrant pas dans
le budget prévisionnel
(art. 44 et 45)
Désormais, une séparation doit être faite entre les dépenses
prévisionnelles de fonctionnement et les dépenses ponctuelles. Cette
séparation doit permettre de mieux visualiser l'évolution des
charges sur les postes fixes tels que le salaire du gardien, les
assurances, les contrats d'entretien, les charges salariales...
N'entrent plus dans le budget prévisionnel les travaux de
conservation ou d'entretien (dès lors qu'ils dépassent la simple
maintenance), mais aussi les travaux d'amélioration (transformation,
création de locaux à usage commun...) ou encore les études
techniques (diagnostics, consultations). Dans un contrat de
maintenance d'ascenseur, par exemple, les pièces non comprises dans
le contrat devront être décomptées hors budget prévisionnel. |
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Dans une
copropriété, la réduction des charges est un point important mais difficile à
gérer, qui demande du temps et des compétences particulières
Ni les conseils syndicaux, ni les syndics ne sont des spécialistes de
l'ascenseur ou du chauffage. Ils ont tendance à accepter les augmentations sans
aucune négociation. Et ce sont les entreprises qui en profitent pour imposer le
changement de matériel ou des devis très élevés eu égard aux prestations
fournies.
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