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Litiges -
Recouvrement
-
Procédures judiciaires -
Juridictions compétentes -
Protection juridique -
Conseils CSPC
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A votre disposition,
une
équipe d'avocats spécialisés dans le domaine du droit immobilier, de la
copropriété, de la construction (nullités d'Assemblée Générale, litiges
entre copropriétaires, troubles de voisinages, bruits, baux
d'habitation, baux commerciaux, litiges, expropriations, construction,
assurances
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Litiges traités par la Chambre
Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires
Litiges de mitoyenneté
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Non respect des limites de mitoyenneté |
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Problème de ravalement en mitoyenneté |
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Problème de jour de souffrance et tous les droits et devoirs de
mitoyenneté |
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Constat préalable, référé préventif pour construction voisine
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Litiges de copropriété et travaux
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Problème
de non respect des contrats de maintenance |
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Livraison de travaux non conforme au marché |
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Contrat non respecté avec les prestataires de services |
Pour toutes ces interventions,
les problèmes techniques sont liés aux problèmes juridiques. C'est grâce
à une équipe pluridisciplinaire constituée d'avocats, d'architectes-experts et d'ingénieurs en bâtiment spécialisés sur ces problèmes de
copropriété, que l'ensemble peut être traité de manière efficace.
Litiges d'administration
dans la copropriété
La vocation de nos avocats est de vous assister et de
plaider dans les litiges concernant les nullités d'AG,
recouvrement de charges, faute du syndic (défaut de
conseil ou carence)
Nuisances sonores
En matière de bruit, si vous souffrez de nuisances acoustiques dues
à votre voisin et qui correspondent réellement à
des troubles de
voisinage, nous sommes à votre disposition pour introduire une
action en justice afin de tenter d'obtenir
réparation.
Il en va de même si le bruit provient de malfaçons dues à la
construction de votre bien.
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La Justice et les
Copropriétaires
En cas de non
paiement de ses charges par un copropriétaire, c'est au syndic de se charger du
recouvrement. Il dispose de différents moyens allant du règlement amiable à
l’arbitrage des tribunaux.
En effet, un retard
occasionnel ou régulier dans le paiement des charges peut mettre en difficulté
la copropriété. Le syndic est alors chargé de recouvrer les sommes dues auprès
des propriétaires défaillants.
Recouvrement
amiable
Le syndic doit réagir
rapidement à tout retard de paiement. Sa négligence peut être mise en cause par
l’un des copropriétaires ou par l’ensemble de la copropriété. Il
doit
contacter le débiteur et examiner avec lui les causes de l’impayé. Si le
copropriétaire est de bonne foi et rencontre des difficultés financières
passagères, le syndic peut proposer un échéancier de paiement. Cet accord
daté et signé doit être scrupuleusement respecté par le copropriétaire.
Si le copropriétaire est de bonne foi, mais manifestement insolvable, la
saisine de la Commission de surendettement ou la recherche d’une aide
financière appropriée, se révèlent utile. En présence d’un copropriétaire
indélicat, une lettre de mise en demeure très ferme, adressée par courrier
recommandée avec accusé de réception doit être envisagée. Si aucune réaction
n'est obtenue, alors le syndic doit envisager une action en justice
pour recouvrer les impayés
Le recouvrement
accéléré des charges provisionnelles :
auparavant, seules les charges échues
après approbation des comptes pouvaient
faire l'objet d'une action en justice.
Depuis le 1er janvier 2002, l'article
19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
modifié par la loi SRU, permet au
tribunal des référés, de condamner le
propriétaire défaillant à payer les
dettes à échoir.
À défaut du paiement
d'une seule provision, le juge peut
exiger le paiement de la totalité des
provisions votées par la copropriété.
Grace à cette mesure, il est possible de
contrer les manœuvres des
opropriétaires indélicats
Le recouvrement des
charges exceptionnelles : depuis la
loi du 21 juillet 1994, la copropriété
bénéficie d'un super privilège qui, lors
d'une vente judiciaire du bien, permet
au syndicat de copropriété d'être payé
en priorité, avant les banquiers, pour
toutes les dettes provenant des deux
exercices précédents et de l'exercice en
cours. En revanche, pour les dettes
remontant à une période située entre
deux et quatre ans, la copropriété est à
égalité avec les banquiers
Moyens coercitifs
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Le
commandement de payer
Délivré par acte d’huissier,
il constitue un préalable indispensable à toute procédure
judiciaire. Le débiteur peut se voir facturer des intérêts
et pénalités de retard Les sommes n’ayant pas été acquittées
à compter du commandement de payer peuvent être augmentées
du taux d’intérêt légal. Le montant des intérêts sera
obligatoirement reversé au syndicat des copropriétaires. Des
pénalités supplémentaires sont parfois prévues par le
règlement de copropriété
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Inscription
d'une hypothèque légale
Le
syndic peut, en l’absence d’une procédure judiciaire, faire
inscrire sur le lot du propriétaire défaillant, une
hypothèque à concurrence des impayés accumulés depuis moins
de cinq ans. Cette formalité permet aux copropriétaires de
bénéficier d’un privilège en cas de vente du logement |
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En cas d’échec des procédures
amiables ou coercitives, le syndic devra saisir le tribunal afin de faire
reconnaître la dette. Plusieurs types d’actions sont envisageables :
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L'Injonction de payer |
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L'assignation devant le Tribunal |
Tout
copropriétaire a le droit de s’adresser à la justice
pour obtenir le respect de la loi. Afin d'exercer son
droit d'agir, le justiciable soumet au juge sa demande ;
on dit qu'il le saisit
Comment saisir le tribunal
En pratique, la saisine du tribunal se fait par le dépôt
d'une requête au greffe du tribunal. On peut aussi
déposer une assignation, une procédure que l'on
réservera aux différends importants.
Par cet acte, qui est délivré par huissier (ce qui
expose des frais), le demandeur au procès cite son
adversaire à comparaître devant le juge. Ce dernier
dispose de mesures qui lui permettent de réagir contre
l'attaque dont il est l'objet. Il est défendeur au
procès. Il n'est pas possible de s'adresser au tribunal
de son choix. Il est impératif de respecter les règles
de compétence.
Déterminer la nature du litige et le montant en jeu
En principe, ce sont la nature du litige puis
l'importance des sommes en jeu qui déterminent le
tribunal compétent. En matière civile, lorsque le
montant de la demande n'excède pas 4 000 €, l'affaire
doit être portée devant le juge de proximité ; de
4 001 € à 10 000 €, elle relève du tribunal d'instance,
et au-delà de 10 000 €, du tribunal de grande instance.
Toutefois, certains litiges sont obligatoirement du
ressort d'un tribunal spécifique, quelle que soit la
somme en jeu.
Un tribunal, des juridictions…
Les juridictions regroupent l'ensemble des tribunaux.
Elles sont appelées, le plus souvent, "tribunal" au
premier degré (tribunal d'instance, tribunal de grande
instance) et "cour" aux échelons supérieurs (cour
d'appel). Les tribunaux rendent des "jugements" et les
cours des "arrêts". Un juge unique (par exemple le juge
des référés) statue le plus souvent par voie
d'"ordonnance".
Qui paie les frais du procès ?
Les dépens correspondent aux frais engendrés par le
procès. En principe, c'est la partie perdante qui est
condamnée aux dépens.
Le juge
peut toutefois en décider autrement, au regard notamment
des situations financières.
Ces frais sont limitativement énumérés par le Nouveau
Code de procédure civile (article 695). On y retrouve
notamment les frais de traduction des actes, les
indemnités des témoins, la rémunération des techniciens
(experts, consultants, enquêteurs sociaux), des
officiers publics et ministériels (huissiers, avoués
près la cour d'appel).
Combien coûte… un huissier de justice ?
La rémunération de l'huissier est tarifée (décrets du
12 décembre 1996 et du 10 mai 2007). Elle varie selon la
nature de l'acte demandé (assignation, signification
d'une décision, sommation de payer) et la procédure
engagée (saisie, expulsion).
Selon les cas, l'huissier de justice peut aussi
percevoir des honoraires libres. Il a droit en outre au
remboursement de ses frais de déplacement ainsi que des
débours (droits fiscaux, frais d'affranchissement, frais
de serrurier, de garde-meubles).
Avant de réaliser sa mission, l'huissier peut demander à
son client une provision suffisante pour couvrir sa
rémunération et ses frais. Elle s'imputera sur sa
rémunération définitive.
Combien coûte… un avocat ?
L'avocat fixe librement sa rémunération - ses honoraires
- avec ses clients. Ils sont fonction de la difficulté
de l'affaire, du temps passé sur le dossier, de la
renommée de l'avocat, et des revenus du client.
Dans tous les cas, ils sont déterminés en accord avec le
client, ce qui signifie que l'avocat lui fait signer une
convention d'honoraires qui définit la rémunération et
les modalités de paiement.
Elle peut prendre la forme d'un forfait ou d'une somme
calculée sur la base du temps passé, selon un taux
horaire déterminé. En France, elle ne peut pas être
basée exclusivement sur le résultat du procès
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A quel tribunal s'adresser ?
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Protection juridique
Assurance de
protection juridique
Contrat qui permet la prise en charge par un assureur, jusqu'à un
certain montant, des frais nécessaires à la défense des droits de
son assuré (par exemple : frais d'expertise, honoraires d'avocats et
frais de justice). Cette assurance peut être complémentaire à un
contrat d'assurance automobile ou d'habitation, ou être souscrite
par contrat séparé
La protection juridique est
une convention réglée par le Code des assurances, qu'une personne
physique ou morale conclue avec une compagnie d'assurances par
laquelle celle ci s'engage à prendre en charge les frais nécessité
par la défense des intérêts de l'assuré, et de lui offrir une
assistance en vue du règlement amiable de son différend.
L'assurance de protection
juridique fait l'objet d'un contrat distinct de celui qui est établi
pour les autres branches ou d'un chapitre distinct d'une police
unique avec indication du contenu de l'assurance de protection
juridique et de la prime correspondante. La loi n°2007-210 du 21
février 2007 a introduit une règle qui évite que le contrat ne
déclare déchu de la protection, l'assuré qui n'a informé l'assureur
qu'après la naissance du litige.
L' assureur ne peut se charger
seul du dossier de son client pour le défendre face à un avocat, le
texte prévoit donc que l'assuré doit être représenté ou assisté s'il
en fait la demande, dès que son adversaire est défendu par un
avocat. Ce n'est plus l'assureur qui peut imposer le choix d'un
conseil, celui-ci n'intervient dans ce choix que si l'assuré en fait
la demande écrite. Les honoraires de l'avocats sont dorénavant
débattus directement entre l'avocat et son client sans pouvoir faire
l'objet d'un accord avec l'assureur. Les sommes obtenues en
remboursement des frais exposés par l'assuré lui sont réglées par
priorité, elles sont versées à l'assureur pour le couvrir des
dépenses qu'il a lui même engagées.
Textes
Code des assurances, Articles
L127-1 et s.,
L322-2-3,
L421-9,
R127-1,
R321-1, R322-1-1 et s
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Votre Chambre Syndicale
vous renseigne sur les questions que vous vous posez
:
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A quel Tribunal s'adresser :
-
selon la nature de l'affaire, le Tribunal sera
une juridiction civile, administrative ou pénale |
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Quelles
procédures |
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Quels délais
pour agir |
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Qui peut
agir |
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Mise en
place d'une commission de conciliation par la
CSPC pour traiter amiablement les litiges avec
les syndics certifiés |
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Traitement
des litiges avec :
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Syndics
-
Voisins
-
Locataires
-
Assurances
-
Promoteurs
-
Administration
-
Etc... |
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Traitement
des impayés (loyers ou charges) |
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