Vous envisager d'acheter un bien immobilier. Sachez qu'il y a quelques points à connaître avant d'acquérir un logement. En effet, son achat est aussi important que difficile pour le particulier. Il est donc indispensable de s'informer au préalable (conseils avant l'achat, l'achat d'un bien immobilier existant, sur plan, le prêt immobilier, les formalités à ne pas oublier.....lire la suite) La vente d’un bien immobilier suppose l’accomplissement d’un certain nombre de formalités : L'acquéreur, s’il fait un crédit, doit obtenir son prêt, le notaire doit demander un état hypothécaire ainsi que l’extrait cadastral. Mais la vente d'un bien ne concerne pas exclusivement le vendeur et l'acquéreur. Elle intéresse aussi les collectivités locales, telle la commune qui peut, dans certains cas, préempter (acquérir le bien), le locataire si le local vendu est encore occupé, la banque du vendeur qui n'a peut-être pas remboursé tous ses crédits au moment où il met en vente. Entre le moment où les parties se mettent d’accord sur les conditions essentielles du contrat et l’acte authentique, il s’écoule un délai plus ou moins long, pendant lequel les parties fixent par un avant-contrat le contenu de leur accord. Le compromis ou la promesse de vente permet donc de lier vendeur et acquéreur pendant ce laps de temps. Autrement dit, l’avant-contrat ratifie par écrit les principaux termes de leur accord, en attendant de signer le contrat de vente définitif. La signature du compromis ou de la promesse de vente sert donc à manifester publiquement un désir de cession, sans pour autant que la vente ne soit irrémédiablement conclue Visite d'un bien Visiter un bien Vous avez fixé un rendez-vous pour visiter un bien. Voici quelques conseils à prendre en compte lors de la visite. Première visite Vous voila en présence du ou des propriétaires. Si l'appartement est encore occupé, inutile de vouloir prendre connaissance de tous les recoins et placards dès votre arrivée. Laissez-vous guider. Dans un premier temps, vous ne faites que repérer les lieux et appréhender l'état global de l'appartement. Pour ce dernier point, nous vous conseillons d'adopter systématiquement cette méthode : regardez l'état du plafond (pour les traces d'humidités, les anciens cloisonnements...), puis consacrez votre attention aux murs et fenêtres. Là, il faut absolument éviter un piège : se laisser séduire par l'ambiance ! Ce ne sont jamais les peintures et papiers peints qui doivent emporter votre choix. Ce qui doit compter c'est : - une bonne distribution. On entend par là un accès facile à toutes les pièces sans devoir en traverser d'autres ; des sanitaires près des chambres dans une partie de l'appartement dite "nuit" et si possible séparée du séjour et de la cuisine, partie dite "jour" ; des pièces de dimensions proportionnées à leur usage. - une bonne clarté. L'ensoleillement dépend de l'exposition. Pour un appartement, une double exposition est/ouest est préférable à une orientation sud/nord (dans ce cas une façade sera très ensoleillée et l'autre très froide). Une bonne clarté est aussi le résultat de la combinaison étage/proximité du voisinage ; un rez-de-chaussée donnant sur un grand jardin sera bien plus lumineux qu'un étage plus élevé donnant sur une minuscule cour. - un budget de travaux à la loupe Une fois que vous avez fait le tour de l'appartement, calculez très grossièrement les travaux que vous devrez réaliser pour l'habiter. Pour cela, refaites le tour du logement et, pièce par pièce, définissez un coût. Pour information, sachez que, très approximativement, on compte un budget de 450 € par mètre carré lorsque l'on doit refaire les revêtements (murs et sols) avec des prestations de qualité moyenne. Vous arriverez vite à 700 € le mètre carré si vous envisagez la démolition de cloisons, ou la pose de nouvelles séparations. Deuxième visite Décidément, cet appartement vous plaît bien. D'ailleurs, vous avez décidé de retourner sur place pour vous promener dans le quartier, voir s'il y a les écoles, les commerces, les transports que vous recherchez. Ce second rendez-vous doit vous permettre une connaissance approfondie du bien. Chaque pièce à la loupe : cette fois-ci, vous devez regarder chaque pièce en détail. N'oubliez pas le plafond, examinez les murs et les huisseries, les volets et les placards. Allumez les lumières... et bien en entendu, effectuez au moins une visite de l'appartement de jour. Les diagnostics : pour une meilleure information de l'acheteur, la loi prévoit de plus en plus de diagnostics à fournir par le vendeur, selon la situation géographique du bien et la date de construction de l'immeuble : amiante, plomb, termites, loi Carrez, diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques naturels et technologiques, et bientôt un diagnostic gaz et électricité. Achat d'un bien L'achat d'un bien est un engagement à long terme pour lequel il vaut mieux prendre quelques précautions. Quelques conseils : Visiter plusieurs fois le bien, à différents moments, afin de se rendre compte de l'ensoleillement, des éventuelles nuisances sonores, etc... Environnement : toujours penser à la revente de ce bien : transports en commun, écoles, commerces.... Vérifier l'exposition Demander au vendeur les relevés de charges, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, la taxe foncière et la taxe d'habitation. Une bonne manière de vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés Vérifier auprès de la mairie si le bien n'est pas situé dans une zone de contamination aux termites. Un état parasitaire doit être obligatoirement joint à l'acte de vente Dans le cas de l'achat d'une maison individuelle, se déplacer aux services de l'urbanisme, à la mairie ou à la DDE, pour avoir connaissance des règles d'urbanisme applicables à la région, et vérifier si des projets sont en cours, comme la construction d'une route, d'une voix de chemin de fer,.... Dans le cas de l'achat d'un bien en copropriété, le vendeur est tenu d'indiquer la surface du bien dans le compromis et dans l'acte de vente, sous peine de nullité. Si la surface indiquée est supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement, il est possible, pendant un an, d'obtenir une diminution du prix de vente, proportionnelle au nombre de m2 manquants.

Vous achetez une maison individuelle     Vérifiez que l'achat comprend toutes dépendances, tous les fonds de terrain en dépendant, sans aucune exception ni réserve     Assurez-vous que le terrain soit bien délimité. Dans le cas contraire, faîtes venir un géomètre et consultez le plan cadastral     Vérifiez auprès du notaire qui enregistre la transaction qu'il n'existe pas de servitudes sur le terrain (droit de passage, servitude de vue. Faîtes lui également préciser si les murs sont mitoyens ou privés     Examinez l'état de la charpente, pour voir la qualité des poutres et des chevrons et leur résistance aux termites ou aux capricornes. Vérifiez l’état des murs pour déceler les traces d’éventuelles fissures. Examinez aussi les plafonds et les planchers pour tester les solives et les lattes     Vérifiez auprès de la mairie, le Plan d’occupation des sols (POS) ou le Plan local d'urbanisme (PLU) pour vous informer des projets et possibilités de construction autour de votre maison. Regardez également si le terrain où est situé la maison n’est pas frappé d'alignement (droit de préemption de la mairie pour élargir les voies publiques)

Vous achetez un appartement en copropriété     Consultez le règlement de copropriété auprès du syndic     Informez-vous sur le montant des charges auprès du syndic. Demandez lui s'il n'y a pas de gros travaux prévus (ravalement, rénovation...)     Vérifiez l'absence de servitudes d'urbanisme. Demandez un certificat d'urbanisme à la mairie du lieu de situation du terrain     Prêtez très attention à la surface indiquée dans le contrat. En effet, la loi Carrez (*) (18 décembre 1996) impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en indiquer la surface dans l’acte de vente. L’acheteur peut obtenir la nullité de la vente si aucune mention de la superficie n’a été indiquée. De même, il peut obtenir une diminution du prix lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée. (*) Dans le cadre de la loi Carrez, la surface mesurée ne tient pas compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80m, ni des lots de propriété annexes tels que cave, garage et place de stationnement. Pour faire valoir vos droits, n’oubliez pas ce mode de calcul protecteur   Réflexions préalables à l'achat .Définir ses besoins, ses envies, son budget (lire la suite)

 

Investir dans l'immobilier Pourquoi investir dans l’immobilier ?     La recherche du rendement L'approche financière est incontournable pour évaluer l'intérêt d'une opération d'investissement immobilier     Trouver le bon financement Dans un contexte de taux bas, le prêt à taux variable     Frais d'acquisition du logement Outre le prix de vente et les frais du promoteur, l'acquisition d'un logement entraîne le paiement de frais annexes : les frais de notaire     Trouver le bon locataire Une fois le bien acquis ou construit, il faudra le louer. Cette location sera formalisée par la signature d'un contrat : le bail     Comment sont imposés les loyers Micro-foncier, régime réel d'imposition, tout dépendra du montant des revenus fonciers.     Anticiper la sortie du dispositif Une fois l'avantage fiscal épuisé, le bailleur n'est pas pour autant dispensé de respecter les contraintes légales d'un bail ordinaire Investir dans le neuf     Le régime «Robien classique» En échange d'un engagement de location, il est possible d'amortir entre 50 et 65 % l'achat d'un logement neuf     Le régime «Robien recentré» Ce régime ne permet plus d'amortir que 50 % du prix d'acquisition du bien. Le calcul de rentabilité doit en tenir compte     Le régime «Borloo populaire» Avec des avantages fiscaux, plus importants à la clé, ce régime veut inciter l'investisseur à faire du logement social Investir dans l’ancien     Le régime Besson Ce régime s'applique aux logements anciens donnés en location au plus tard le 30 septembre 2006     Le dispositif Borloo Ce dispositif a pris le relais du régime Besson dans l'ancien. Il s'applique aux logements anciens pour lesquels les baux ont pris effet à compter du 1er octobre 2006 Restaurer le patrimoine national     Rénover en secteur sauvegardé Contrairement aux déficits fonciers classiques, l'imputation se fait ici sans limite sur le revenu global. Mais attention aux contrôles fiscaux     Restaurer un monument historique Il faut vraiment aimer les vieilles pierres pour se lancer dans la réhabilitation d'un monument classé. Les subventions et les avantages fiscaux ne rentabilisent pas les sacrifices Résidence de tourisme     Résidences de tourisme et DOM-TOM     Revitalisation rurale avec la loi Demessine L'investissement touristique bénéficie jusqu'en 2010 d'avantages fiscaux lorsqu'il s'agit de redonner vie à des zones rurales en difficulté. Il faut néanmoins bien choisir sa région     Loi Girardin : investir dans les DOM-TOM L'achat ou la construction d'un logement neuf dans les DOM-TOM ouvre droit à une réduction d'impôt, variable selon que l'investisseur loue ou se réserve l'usage du bien Location meublée     Les règles de la location meublée Les locations meublées échappent à la loi sur les baux d'habitation. La liberté contractuelle y est la règle     Loueur professionnel : statut privilégié Des avantages fiscaux préférentiels sont réservés au loueur professionnel.     Statut du loueur en meublé non professionnel Même sans être professionnel, le loueur en meublé bénéficie d'un cadre fiscal intéressant.     Régime fiscal de premier choix La location meublée ne relève pas des revenus fonciers. C'est là son principal attrait     Location meublée gérée en société Pour éviter d'engager son patrimoine personnel en investissant dans une résidence destinée à la location, le particulier peut trouver une solution dans le statut de société SCI et OPCI     Une autre façon d'investir Formule originale pour investir dans l'immobilier, c'est aussi le seul moyen d'investir dans l'immobilier de rendement comme les bureaux ou les locaux commerciaux     De bons rendements en 2005 L'année 2005 a été très favorable aux SCPI : elles ont procuré un rendement de 6,63 %.     Le pour et le contre Derrière des rendements alléchants, l'investissement dans les SCPI mérite réflexion. Les frais y sont importants et la fiscalité lourde     La révolution des OPCI À compter de 2007, les épargnants bénéficient d'un nouveau produit issu des SCPI : les organismes de placement collectif dans l'immobilier

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