La réglementation

Ces activités diverses sont encadrées par des dispositions légales précises. Le code du travail s’applique au personnel d'immeuble et l'article L 771-1  les définit comme des personnes salariées employées pour s'occuper de l'immeuble.

Une convention collective de travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979, et remise à jour périodiquement par avenants, fixe les conditions de travail et de rémunération de ce personnel.

La convention collective garantit un salaire minimal correspondant au niveau de qualification. Un système d'échelons, affectés de coefficients, précise les classifications professionnelles et le degré d'étude correspondant. Ainsi, un employé de niveau 1, équivalent au coefficient 235, exécute des tâches simples ne nécessitant pas de formation spécifique, comme le nettoyage, la manutention ou le ramassage des feuilles. Un niveau 5, coefficient 395, est attribué à un agent de maîtrise possédant des capacités professionnelles (bac+2) et des qualités humaines lui permettant d’assumer les responsabilités d’un ensemble d’immeubles, ainsi que des fonctions d’encadrement.

Le service de gardiennage au sein de la copropriété

La création d’un service de gardiennage se vote à l’unanimité des copropriétaires. Le syndic est chargé du recrutement et fait office d’employeur. Les réclamations doivent s’exprimer en assemblée générale et c’est le syndic qui se chargera de gérer les problèmes avec le salarié. Le gardien doit pouvoir s’absenter (vacances, maladie,...), la copropriété peut décider de le remplacer totalement ou partiellement par un prestataire de service et de le loger dans la loge.
Pas de TVA à 19,60 %, juste un salaire et des charges. En général, il ressort d'une enquête effectuée auprès de nos adhérents que le travail était mieux effectué.  Il peut être, par contre, difficile de mettre un terme au contrat (procédure de licenciement....)

La différence entre l'employé d'immeuble et la société de nettoyage est que le remplacement est assuré, en cas d'absence (congé, maladie...). Si la copropriété n'est pas satisfaite du travail effectué, il suffit de changer d'entreprise. Mais le coût est supérieur

Questions/Réponses

La gardienne de notre immeuble nous demande de payer sa taxe d'habitation. Le syndicat des copropriétaires doit-il payer cette taxe pour la loge?

En matière fiscale, c'est normalement l'occupant du logement qui est redevable de la taxe d'habitation. La convention collective nationale des gardiens concierges prévoit que la taxe d'habitation est due par ces derniers pour l'occupation du logement de fonction. Une dérogation est prévue pour les départements des Alpes Maritimes et du Var où cette taxe reste à la charge de l'employeur; c'est-à-dire du syndicat des copropriétaires.
Il est également possible de tenir compte d'un accord conventionnel, du contrat de travail ou d'un usage local pouvant prévoir qu'elle sera payée par l'employeur