ASSOCIATION Chambre Syndicale des Propriétaires & Copropriétaires de FRANCE

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L'IMPORTANT N'EST PAS DE SAVOIR CE QU'EST LA LOI, MAIS C'EST COMMENT LA FAIRE APPLIQUER

 

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Gardiens d'Immeuble

Convention collective Gardiens d'immeubles - Vente de l'immeuble Règlementation - Externalisation - Conseils CSPC

 

Le service de gardiennage au sein de la copropriété

La création d’un service de gardiennage se vote à l’unanimité des copropriétaires. Le syndic est chargé du recrutement et fait office d’employeur. Les réclamations doivent s’exprimer en assemblée générale et c’est le syndic qui se chargera de gérer les problèmes avec le salarié. Le gardien doit pouvoir s’absenter (vacances, maladie,...), la copropriété peut décider de le remplacer totalement ou partiellement par un prestataire de service et de le loger dans la loge.
Pas de TVA à 19,60 %, juste un salaire et des charges. En général, il ressort d'une enquête effectuée auprès de nos adhérents que le travail était mieux effectué.  Il peut être, par contre, difficile de mettre un terme au contrat (procédure de licenciement....)

La différence entre l'employé d'immeuble et la société de nettoyage est que le remplacement est assuré, en cas d'absence (congé, maladie...). Si la copropriété n'est pas satisfaite du travail effectué, il suffit de changer d'entreprise. Mais le coût est supérieur

 

Que se passe-t-il  en cas de vente de l'immeuble

Depuis 1989, la Cour de cassation considérait que l’article L. 1224-1 du Code du travail (lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l'entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise) ne s’appliquait pas aux ventes d’immeuble et qu’en conséquence les contrats de gardiennage ne se poursuivaient pas  au profit du nouvel employeur (le texte vise en effet une entreprise et non une propriété immobilière).
Afin de permettre aux gardiens de poursuivre leur activité, le vendeur avait pris pour habitude d’imposer à l’acquéreur la reprise du contrat en cours. Le sort du contrat était donc purement conventionnel et nécessitait l’accord du gardien

Depuis, la jurisprudence a évolué et il convient d’atténuer ce principe.

puce En cas de vente de la résidence principale ou secondaire du propriétaire, il n’y a pas transfert de plein droit du contrat de gardiennage
puce

Chaque fois qu’une activité de gardiennage est suffisamment organisée et qu’il peut lui être reconnu par les juges le caractère d’entité économique autonome, l’article L. 1224-1 peut se voir appliquer par les juges

puce

Si après la vente, il n’y a pas maintien de l’activité telle qu’elle existait avant, l’article L. 1224-1 sera écarté

En conséquence, il est fortement recommandé d’avoir recours aux  conventions tripartites entre vendeur, acquéreur et gardien en prenant soin de ne  pas modifier le contrat de travail afin d’en assurer la continuité.

Comment mettre fin au contrat de gardiennage ?

Hors les cas de rupture par force majeure ou pour faute grave  (la faute commise est tellement importante que l’employeur estime qu’il ne peut pas conserver plus longtemps le salarié) ou lourde (le salarié a agi dans l’intention de nuire à son employeur), le contrat de travail conclu sans détermination de durée prend fin par la volonté de l’une ou l’autre des parties, le licenciement devant être motivé, et l’employeur sera tenu dans les cas prévus par la loi de respecter la procédure prévue aux articles L.122-14 et suivants du Code du travail.
Un licenciement économique ne peut intervenir que pour un motif non inhérent à la personne du salarié, comme des difficultés économiques ou des mutations technologiques. Ainsi il a été jugé que le licenciement est dépourvu de cause économique justifiée quand la décision de supprimer le poste de gardien ne constituait qu’une simple mesure de gestion visant à réduire les coûts de gardiennage de l’immeuble

 

Externalisation du poste Employé d'Immeuble : comment procéder ?

Seul le syndic a la responsabilité de la gestion du personnel du syndicat (Article 31 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur). C'est lui qui décide seul du licenciement. Il peut demander l'avis du Conseil syndical ou celui-ci peut lui donner spontanément son avis, mais le syndic reste libre de sa décision. L'assemblée peut seulement décider de la création ou de la suppression d'un poste d'employé d'immeuble, mais pas du licenciement de celui-ci.

Un employé d'immeuble bénéficie, comme tout salarié, des dispositions du code du travail et de celles de la convention collective. La cause du licenciement doit être réelle et sérieuse et être démontrée par des preuves que ne sont pas des relevés de mauvaise exécution du travail (sujet a appréciation personnel de l'auteur) ou de pétitions des copropriétaires.

Notamment concernant les fautes, il faut que le syndic en ait informé le salarié, ait exigé un changement d'attitude ou d'efficacité ou du respect des horaires ...., ait envoyé un ou plusieurs avertissements, ait respecté les procédures. Dans tous les cas l'appréciation de la réalité et du sérieux de la cause est du pouvoir du juge (Prid'homme, Cour d'appel)

Les tribunaux n'admettent jamais, sauf dans des cas rarissimes de copropriété en faillite, le licenciement pour motif économique dans une copropriété. Des économies réalisables par le licenciement de l'employé d'immeuble et son remplacement par un prestataire extérieur ne sont pas une cause économique reconnue.

Si le licenciement est sans cause réelle et sérieuse, suivant les éléments produits et l'ancienneté du salarié,  le syndicat risque de payer au salarié entre 6 mois et 2 ans de salaire d'indemnité

 

La réglementation

Ces activités diverses sont encadrées par des dispositions légales précises. Le code du travail s’applique au personnel d'immeuble et l'article L 771-1  les définit comme des personnes salariées employées pour s'occuper de l'immeuble.

Une convention collective de travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979, et remise à jour périodiquement par avenants, fixe les conditions de travail et de rémunération de ce personnel.

La convention collective garantit un salaire minimal correspondant au niveau de qualification. Un système d'échelons, affectés de coefficients, précise les classifications professionnelles et le degré d'étude correspondant. Ainsi, un employé de niveau 1, équivalent au coefficient 235, exécute des tâches simples ne nécessitant pas de formation spécifique, comme le nettoyage, la manutention ou le ramassage des feuilles. Un niveau 5, coefficient 395, est attribué à un agent de maîtrise possédant des capacités professionnelles (bac+2) et des qualités humaines lui permettant d’assumer les responsabilités d’un ensemble d’immeubles, ainsi que des fonctions d’encadrement.

 

Gardiens d'immeubles : convention collective plus favorable

(Le Particulier n° 1043, article résumé)


L’arrêté d’extension de l’avenant n° 74 modifiant la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles a été publié au JO le 19 septembre 2009. Il prévoit, notamment, l’application de la convention collective à tous les immeubles à usage privé, commercial ou professionnel, et la revalorisation des indemnités de licenciement.

 

Sources légales :

 

puce

Avis relatif à l'extension d'un avenant à la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles, JO du 19/09/2009 (pdf, 56,24 Ko)
 

puce

Avenant 74 du 27/04/2009 actualisant la CCN des gardiens, concierges et employés d'immeubles (pdf, 422,85 Ko)

 

Télécharger ici la convention collective nationale
du travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979. Etendue par arrêté du 15 avril 1981 JONC 16 mai 1981

La position du gardien ou concierge est quelque peu paradoxale : en effet, il est payé par la copropriété pour leur assurer un service, et il est en même temps sous l'autorité du syndic. Il est le relais du syndic

Les services assurés par les gardiens d’immeuble offrent certains avantages dans une copropriété. Mais ces prestations ont un coût et entraînent des obligations légales.

Le ou la concierge surveille l’immeuble, habite la loge et s'occupe parfois du courrier et du ménage. Le gardien assure toute la journée de multiples tâches de surveillance : d'entretien ou d’administration de la copropriété. Il réceptionne les entreprises extérieures, peut faire visiter les logements vacants. Il peut afficher les notes de services, remettre les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales aux copropriétaires, déboucher le vide-ordures, appeler les dépanneurs si quelqu'un reste bloqué dans l'ascenseur, prévenir la police en cas d’infractions. Certains assument même l'entretien des espaces verts, les travaux de plomberie ou d'électricité, selon leurs compétences.

 

L'avenant n° 74 du 27 avril 2009
portant modification de la Convention Collective Nationale des Gardiens Concierges et Employés d'immeubles n° 3144 vient actualiser la même convention collective

 

Convention collective gratuite Gardiens, Concierges et Employés d'immeuble
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Pourquoi un journal professionnel pour les gardiens et employés d'immeubles ?

Les textes législatifs évoluent régulièrement, et la profession est doublement isolée :

 

puce

éloignée géographiquement de son employeur (syndic, département immobilier de sociétés d'assurances...) et de ses collègues

puce

éloignée des sources d'information que sont la Convention Collective et ses avenants.

 

Depuis la loi du 13 janvier 1939 qui avait défini le premier statut des concierges, les textes régissant la profession n'ont cessé d'évoluer.

 

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Le dossier de candidature : comment rédiger une lettre d'accompagnement

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Comment rédiger un CV

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Le logement de fonction comme accessoire au contrat de travail

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Logement et congés payés

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Questions/Réponses

La gardienne de notre immeuble nous demande de payer sa taxe d'habitation. Le syndicat des copropriétaires doit-il payer cette taxe pour la loge?

En matière fiscale, c'est normalement l'occupant du logement qui est redevable de la taxe d'habitation. La convention collective nationale des gardiens concierges prévoit que la taxe d'habitation est due par ces derniers pour l'occupation du logement de fonction. Une dérogation est prévue pour les départements des Alpes Maritimes et du Var où cette taxe reste à la charge de l'employeur; c'est-à-dire du syndicat des copropriétaires.
Il est également possible de tenir compte d'un accord conventionnel, du contrat de travail ou d'un usage local pouvant prévoir qu'elle sera payée par l'employeur

 

Les concierges doivent-ils disparaitre ?

 

Vidéo de l'émission Ligne Directe France 3 Janvier 2008

Pour un accès direct à la vidéo : http://ma-tvideo.france3.fr/video/iLyROoaftlYg.html

 

 

 

 

Votre Chambre Syndicale vous renseigne sur les questions que vous vous posez :

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Comment recruter un bon gardien

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Que doit contenir son contrat de travail

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La rémunération

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Le logement

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Comment le licencier

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Comment supprimer son poste pour le remplacer par une entreprise de nettoyage

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Comment vendre ou louer la loge

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Le service de gardiennage au sein de la copropriété

 

 

 

 


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