Le notaire chez qui vous avez signé l'acte de vente, ou le vendeur directement, doivent vous remettre obligatoirement un exemplaire du règlement de copropriété. C'est un contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux. Vous y adhérez nécessairement en acquérant un lot dans la copropriété. C'est un document à conserver précieusement. En cas de litige avec un autre copropriétaire ou avec le syndic, c'est à lui qu'il faudra se référer pour trancher. Ce règlement ne peut prévoir des dispositions qui iraient à l'encontre des textes (lois, décrets, ...) qui ont une valeur supérieure. Les modifications législatives intervenues depuis son établissement ou sa dernière mise à jour peuvent rendre certaines d'entre elles caduques (on dit aussi réputées "non écrites").

C'est ce contrat qui fixe les droits et les obligations des copropriétaires, qui définit les parties privatives et les parties communes, qui organise le fonctionnement interne de la copropriété, qui détermine la "destination" de chacun des lots (habitation, commercial, professionnel,...). C'est également un véritable "règlement intérieur" de l'immeuble, dont le respect s'impose à tous les copropriétaires, et, par leur intermédiaire, à tous les occupants de l'immeuble (les locataires), C'est ce règlement qui prévoit l'interdiction d'étendre du linge aux fenêtres, de garer des voitures dans la cour, .... S'il n'est pas respecté, il peut être nécessaire de faire appel à la justice.

Définition
Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaires et aux locataires de l'immeuble.  C'est la bible de la copropriété, une véritable charte commune, le texte de référence car c'est à partir de lui, et autour de lui que s'organise le fonctionnement du syndicat des copropriétaires. Il décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété. Il est habituellement complété par d'autres documents, tel que l'état descriptif de division, qui contient la liste des lots numérotés, avec la mention du nombre de tantièmes de copropriété affectés à chaque lot (article 2 du décret du 17 mars 1967).
Il fixe les modalités de gestion de l'immeuble et les rapports mutuels entre copropriétaires. Son rôle est prépondérant et son contenu doit être porté à la connaissance de chaque nouveau copropriétaire au moment de l'acquisition du bien. Le notaire en remet un exemplaire au nouveau copropriétaire, lors de la signature de l'acte de vente.  Le bailleur doit remettre à son locataire une copie du règlement, notamment la partie concernant les règles de jouissance de l'immeuble.

Il doit comporter au minimum :

	La désignation et description générale des bâtiments construits ou à construire
	Des clauses qui déterminent la destination des parties communes et des parties privatives
	Des clauses fixant les conditions de jouissance de ces parties communes et privatives (problème d'encombrement, de stationnement, de bruit...)
	Il fixe les règles relatives à l'administration des parties communes

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 doit indiquer :

	Tous les éléments qui ont été pris en compte dans la méthode de calcul
	La méthode de calcul utilisée pour fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges

Les clauses illicites

Les obligations du règlement de copropriété s'imposent à tous, à moins qu'il ne comporte des clauses illicites. En effet certaines clauses sont réputées non écrites car contraires à la loi.

La Cour de cassation a jugé illicites des clauses :

	Autorisant les copropriétaires à faire exécuter à leurs frais des travaux sur les parties communes (Cass. 3è civ. 12 mars 1997)
	Autorisant la pose de stores sous réserve du respect de l'harmonie de l'immeuble, car ces aménagements relèvent de l'article 25 b de la loi de 1965, ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitent un vote en assemblée générale (CA Paris 23e. 17 décembre 1997, Juris Data 023814)
	Interdisant l'exercice dans l'immeuble d'activités commerciales ou professionnelles concurrentes, car elle impose la restriction des droits des copropriétaires, non justifiée par la destination de l'immeuble (CA Paris 19e 31 mars 1998, Juris Data 020979)
	Interdisant à louer à un tiers
	Prévoyant la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges (CA Paris 23e 8 octobre 1997) ou qu'en cas de non paiement des charges les propriétaires pourront être privés de certaines prestations (coupure de chauffage)
	Prévoyant que la présidence de l'assemblée générale est assurée de droit par tel ou tel copropriétaire (Cass. civ 3è. 14 janvier 1998)
	Interdisant les chats ou les chiens
	Interdisant de mettre des fleurs au balcon

Les Charges de Copropriété

Dans une copropriété, chaque lot est identifié (bâtiment, étage, composition...) dans un document appelé "état descriptif de division", déposé au fichier immobilier, et le plus souvent annexé au règlement de copropriété. Cette identification consiste à attribuer à chacun des lots un numéro, et une quote-part dans les parties communes. Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété (ou"millièmes"). Ils correspondent aux voix dont dispose chaque copropriétaire lors du vote en assemblée générale, et, en principe, à sa quote-part des charges communes générales. Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. La loi S.R.U. a posé l'obligation pour les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 de préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.

Il faut distinguer :

	Les charges générales : relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes à la charge de tous les copropriétaires (salaire du gardien, honoraires du syndic, frais d'entretien des espaces verts, coût d'entretien ou du ravalement de l'immeuble....)
	les charges spéciales : relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun (entretien de l'ascenseur, remplacement d'un tapis d'escalier, frais de ramonage...). Elles sont réparties en fonction du critère de l'utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots

Charges relatives aux vide-ordures

Les frais relatifs aux gaines des vide-ordures sont considérés comme des éléments d'équipement et doivent être répartis selon le critère d'utilité (frais d'entretien, nettoyage...).

Répartition des charges

Etre copropriétaire des parties communes entraîne l'obligation de participer au financement de toutes les dépenses engendrées par leur usage, leur entretien, leur administration, leur remplacement et leur amélioration.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot en fonction de chaque catégorie de charges (Loi du 10/07/65 art.10)

TANTIEMES ET MILLIEMES
Les tantièmes de copropriété, c'est-à-dire les quotes-parts de parties communes figurant dans l'état descriptif de division, sont et restent intangibles. Ils ne pourraient être modifiés qu'à l'unanimité.
Les grilles de charges peuvent, en revanche, être modifiées dans le cadre de l'adaptation si leur répartition est contraire aux principes d'ordre public de l'article 10 de la loi de 1965 (utilité et proportionnalité).
L'exemple classique est celui des charges d'ascenseur réparties en fonction des tantièmes de copropriété et non de l'utilité de cet équipement (tenant compte de l'étage).