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Le syndic Bénévole
Les petites copropriétés
ont de plus en plus de mal à trouver un syndic professionnel
qui accepte de les prendre en charge, qui plus est, à un
prix raisonnable. Ces derniers estiment que la petite
copropriété n'est pas assez rentable. C'est ainsi que ces
copropriétés voient dans la désignation d'un syndic bénévole
une source importante d'économie.
La gestion de la
copropriété dit "bénévole" est assurée par un syndic
bénévole : il s'agit d'un copropriétaire élu par l'Assemblée
Générale à la majorité absolue.
Pour exercer sa fonction, le
syndic bénévole bénéficie de l'appui du conseil syndical. Il
peut aussi se faire aider en adhérant à une association de
copropriété qui lui donne des outils pour se former, pour se
tenir au courant des nouvelles lois.
La désignation d'un syndic bénévole se pratique surtout dans les copropriétés de petite taille, pour lesquelles
la gestion ne présente pas de grandes difficultés. En effet, la fonction de
syndic peut être exercée par les copropriétaires eux-mêmes, selon l'art.
28 du décret du 17 mars 1967 : "les fonctions de syndic peuvent être
assumées par toute personne physique ou morale". Le syndic non
professionnel doit être propriétaire ou conjoint du propriétaire, il
doit posséder un lot dans l'immeuble qu'il gère même s'il ne s'agit pas
d'un lot principal
(art.2 de la loi du
2.1.1970).
Le syndic bénévole peut être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais
de gestion lui seront remboursés. Il doit ouvrir un compte bancaire ou
postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, s'assurer pour sa
propre responsabilité et assurer l'immeuble.
Il a les mêmes pouvoirs et responsabilités qu'un
professionnel. Mais il n'est pas obligé de posséder une carte
professionnelle, de justifier d'une formation spécifique, d'une garantie
financière ou d'une assurance de responsabilité civile. Il est plus
prudent de souscrire cette assurance dont le coût est supporté par la
copropriété. L'élection de ce syndic se fait à la majorité de l'article
25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires).
Rien ne s'oppose à ce qu'un syndic non professionnel puisse percevoir,
en sus du remboursement de ses frais, une rémunération pour les services
rendus, à condition qu'il soit bien copropriétaire de l'immeuble qu'il
gère. Cette décision doit être prise à la majorité simple de l'article
24. Du point de vue fiscal, les sommes versées en contrepartie de
services rendus à la copropriété sont imposables sur le revenu dans la
catégorie des bénéfices non commerciaux.
Dans le cas où le syndic est bénévole, il ne consacre à cette activité
qu'une partie de son temps. Il ne peut recevoir qu'une rémunération
restreinte, qui pourrait être forfaitaire, dont le montant serait
déterminé et accepté par l'assemblée générale, et qui correspondrait au
remboursement de ses frais. Il est exonéré du paiement de la TVA. Il peut demander
à se faire assister dans sa gestion par un comptable, une association
comme la chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires (CSPC).
Les honoraires de ces derniers sont alors réglés par le syndicat de
copropriété. Le syndic copropriétaire doit, par ailleurs, ouvrir un
compte bancaire ou postal au nom du syndicat, sur lequel seront versées
toutes les sommes qu'il reçoit au nom et pour le compte du syndicat (art.
38 décret du 17.3.1967). Il est prudent qu'il soit assuré, pour
couvrir sa responsabilité dans la gestion qui lui est confiée.
Le syndic
bénévole doit assumer un certain
nombre de responsabilités. Outre d’assumer
un ensemble de tâches administratives,
financières et comptables, il est aussi
chargé de:
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exécuter les décisions de
l'assemblée générale |
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administrer l'immeuble, veiller à sa
conservation et à son entretien
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établir le budget prévisionnel du
syndicat et le soumettre au vote de
l'assemblée générale
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percevoir les avances sur trésorerie
et provisions sur travaux
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ouvrir
un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat
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représenter le syndicat dans tous
les actes civils et en justice
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établir et tenir à jour un « carnet
d'entretien » |
Si le syndic
bénévole n'exerce pas correctement
ses fonctions ou s'il ne respecte pas les
règles de fonctionnement de la copropriété,
l'assemblée générale peut procéder à tout
moment à sa révocation. Aussi a-t-il tout
intérêt à prendre une assurance qui le
couvre de tout problème.
Son mandat est de trois ans renouvelable. Il
peut démissionner à tout moment en cours de
mandat, sous réserve d'un éventuel préavis
mentionné dans le contrat ou le règlement de
copropriété
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Pour réussir dans sa
mission de syndic bénévole, la
copropriété doit obéir à 4
facteurs clés :
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un faible nombre de lots |
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une bonne entente entre
les différents
copropriétaires |
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l'adhésion
quasi obligatoire à une
association de
copropriétaires
(assistance juridique,
comptable, gestion du
personnel, technique, …) |
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une majorité de
copropriétaires
occupants |
Rappel des étapes à
suivre pour élire un syndic
bénévole :
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Faire porter à
l’ordre du jour de
la prochaine AG la
question suivante «
Renouvellement du mandat
du syndic ou élection
d’un syndic bénévole » |
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Choisir un lieu de
réunion pour l’AG qui ne
soit pas dans les locaux
du syndic professionnel
En effet si le syndic
professionnel n’est pas
réélu son mandat prend
fin dès que le vote est
acquis. Il peut alors
demander aux
copropriétaires réunis
de quitter ses bureaux.
L’assemblée ne peut pas
se poursuivre
valablement dans un
autre lieu sans encourir
la nullité des décisions
qui pourraient être
prises |
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Organiser à l’avance
le déroulement de
l’assemblée générale
Le syndic est générale
désigné « secrétaire de
séance » sauf si
l’assemblée en décide
autrement.
Le syndic en place
devant quitter
immédiatement la séance
s’il n’est pas réélu, il
est préférable qu’une
seule et même personne
assure le secrétariat
pendant toute la durée
de la tenue de l’AG. Il
faudra donc élire un
copropriétaire à ce
poste en début de séance |
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Feuille de présence,
pouvoirs et
procès-verbal
La feuille de présence
émargée doit être
annexée au procès-verbal
de l’assemblée avec les
pouvoirs des
copropriétaires
représentés |
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Élection du syndic
bénévole
La décision en assemblée
générale doit recueillir
la majorité absolue des
voix de tous les
copropriétaires lors
d’un premier scrutin
(soit au moins
501/1000e). A défaut,
l’assemblée générale
peut émettre
immédiatement un
deuxième vote, si le
premier a obtenu au
moins un tiers des voix
(soit au moins
333/1000e). Lors de ce
deuxième scrutin la
décision est adoptée si
elle obtient la majorité
des suffrages exprimés
des copropriétaires
présents ou représentés |
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Ouverture d’un compte
bancaire au nom du
syndicat des
copropriétaires
Ceci est une obligation
légale. En amont, le
banquier pressenti aura
été contacté avant l’AG.
Les pièces nécessaires
pour l’ouverture d’un
compte sont :
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le
règlement de
copropriété |
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le procès-verbal
de l’assemblée
générale qui
porte le nom de
la personne
désignée comme
syndic |
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Votre Chambre Syndicale vous renseigne sur les
questions que vous vous posez
:
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La mise en
place de la gestion non professionnelle |
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La prise en
main de la gestion |
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Récupérer
l'original du Procès-Verbal de l'AG |
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Ouvrir un
compte pour la copropriété |
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Récupérer
les dossiers archives de la copropriété |
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Reprendre
les éléments financiers et de gestion |
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Le contrat
d'assurance |
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Informer le
Conseil Syndical |
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Gestion des
impayés |
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Les règles
de majorité |
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La
comptabilité |
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