Une copropriété débute dès qu'un immeuble est divisé entre 2 propriétaires ou plus. Il est alors obligatoire pour cette copropriété de désigner son représentant dénommé syndic qui devra gérer le bon fonctionnement et l'entretien de celle ci.

Tout immeuble, ou groupe d'immeubles, bâtis, dont la propriété est répartie par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, est soumis aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Son administration est confiée à un syndic.

Une grande partie des copropriétés fonctionnent avec un syndic professionnel. Ce peut être une personne physique, exerçant en son nom personnel, ou une personne morale, ce qui est le plus fréquent car les syndics professionnels exercent la plupart du temps en société. Les syndics professionnels sont soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et doivent être titulaires d'une carte professionnelle. Cette carte, délivrée par la préfecture, atteste, notamment, que le syndic a souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle, qu'il dispose d'une garantie financière à hauteur des fonds qu'il gère pour le compte de ses mandants, qu'il possède les compétences requises par la législation, et enfin qu'il n'a pas fait l'objet de condamnations pénales. Evidemment, si l'on opte pour le syndic bénévole, aucune de ces obligations ne s'applique à lui. La copropriété aura alors tout intérêt à souscrire une assurance de responsabilité destinée à couvrir les éventuels préjudices d'une gestion défectueuse ou d'une faute commise par le syndic dans l'exercice de ses fonctions

L'activité de syndic de copropriété exige des compétences variés telles que :

Définition

Le syndic est une personne physique ou morale. Son activité relève de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. Il est désigné par l'assemblée des copropriétaires et son mandat ne peut excéder trois années. Le syndic doit détenir une carte professionnelle ainsi qu'une assurance professionnelle, et justifier d'une garantie financière auprès d'un organisme de cautionnement bancaire.

	Il exécute et fait respecter les dispositions du règlement de copropriété, exécute les décisions de l'assemblée, passe les marchés pour les travaux votés, ... Il est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour gérer au quotidien l'immeuble :   - recouvrement des charges - paiement des dépenses courantes - entretien courant de l'immeuble - travaux urgents pour la sécurité des occupants ou la sauvegarde de l'immeuble
	Il établit le budget prévisionnel des dépenses et le fait voter par l'assemblée, tient à jour la comptabilité du syndicat et établit les décomptes individuels de chaque copropriétaire
	Il représente le syndicat dans la vie civile et en justice
	Il tient à jour la liste de tous les copropriétaires
	Il détient les archives du syndicat
	Il perçoit les sommes versées par les copropriétaires, recouvre les sommes dues au syndicat

Pour la bonne exécution de son mandat, le syndic est assisté par le Conseil Syndical qui contrôle sa gestion

Le syndic Professionnel

Il est mandaté par le syndicat et prestataire de service, et gère la copropriété. Il est seul responsable de sa gestion. Le syndic professionnel a aussi une obligation de conseil vis-à-vis du syndicat. Il est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires.

Pour être élu, le contrat du syndic qui se présente doit être adopté à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi de 1965), et non plus à la majorité de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés). Si un ou plusieurs syndics sont proposés en concurrence avec le syndic sortant, l'assemblée ne pourra procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après s'être prononcée sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25. Un moyen de mettre tous les candidats au même niveau. Le syndic sortant devra établir un bordereau récapitulatif des pièces remises à son successeur, pour éviter toute contestation en cas de pièces manquantes.

Le syndic professionnel doit :

Rôle du syndic

En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Une copie de ce bordereau doit en outre être remise au Conseil Syndical.

Obligations du syndic

Les obligations du syndic sont posées par l'article 18 de la loi du 10 Juillet 1965

Il lui appartient notamment de faire respecter les termes du règlement intérieur. Il lui appartient aussi, lorsqu'il est mandaté pour ce faire, par décision d'AG, d'engager des procédures aux fins de recouvrement des sommes dues par les copropriétaires défaillants. Il lui appartient encore de mettre en oeuvre les moyens dont il dispose pour respecter les termes des délibérations de l'AG . Notamment faire réaliser les travaux votés en AG

Si les obligations évoquées ne sont pas respectées, il convient de le mettre en demeure de le faire, par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Aux termes de ce courrier, il convient de lister précisément les carences constatées de façon CLAIRE et PRECISE

A la fin du courrier, il convient d'indiquer expressément la mention comportant la mise en demeure de mettre fin aux dites carances :

Rémunération du syndic

Les éléments de détermination de la rémunération du syndic figurent dans le contrat de mandat de celui-ci.

Les honoraires de syndic sont libres, ils doivent donc être librement discutés entre l'assemblée générale et le syndic. Ils sont votés par l'assemblée générale à la majorité simple.

Attention aux prestations particulières et aux tarifs des frais annexes (photocopies, ....) qui sont prévues au contrat de syndic à des tarifs parfois exorbitants, il convient d'en vérifier la nécessité et le coût avant d'accepter

Carence du syndic

L'article 47 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété, qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds, l'ensemble des documents et archives du syndicat ,et de convoquer l'Assemblée en vue de la désignation d'un syndic.

Est considérée comme étant dépourvu de syndic au sens de cet article, la copropriété gérée par un gestionnaire dont le mandat n'a pas été renouvelé avant son expiration.

3 REGLES D'OR A CONNAITRE ET A APPLIQUER SANS MODERATION

BIEN COMMUNIQUER AVEC SON SYNDIC, C'EST ETRE BIEN GUIDE

DANS UNE COPROPRIETE, LES COPROPRIETAIRES DECIDENT ET LE SYNDIC EXECUTE

DES LA 1ère ASSEMBLEE GENERALE DANS UNE COPROPRIETE NEUVE, CHANGER IMPERATIVEMENT DE SYNDIC

IL DOIT ÊTRE NEUTRE ET SANS RAPPORT AVEC LE PROMOTEUR

Ne vous laissez pas piéger
Certains syndics profitent trop souvent du manque d'implication des copropriétaires  et de leur méconnaissance des règles
Ne subissez plus : Agissez !!!

Vous désirez changer de Syndic mais ne savez pas par où commencer ? Voici quelques conseils clés avant l’Assemblée Générale, pendant et après

Trop de copropriétaires se retrouvent en position de faiblesse face à leur syndic. Il existe pourtant des moyens de se défendre et d'en trouver un meilleur. La Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires vous explique dans le détail comment procéder, et surtout comment faire pour ne pas se retrouver en administration judiciaire

Afin d'éviter que la copropriété ne soit dépourvue de syndic, mieux vaut prévoir, lors de l'AG qui va voter la révocation du syndic actuel, l'élection d'un nouveau syndic. Ce qui suppose, comme en cas de non-renouvellement du mandat, que les copropriétaires aient déjà réfléchi à la question (contrat de syndic déjà prêt, etc...) Pour éviter de se retrouver sans syndic, les copropriétaires ont intérêt à faire insérer dans le contrat de leur syndic une clause par laquelle celui-ci s'engage, en cas de démission, à prévenir les copropriétaires à l'avance, et à organiser la convocation et la tenue de l'AG (ou des AG) qui sera chargée de désigner son remplaçant

Le changement de syndic suppose la tenue d'une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Il peut prendre deux formes différentes : 

Attention : le risque réel de cette procédure est l'ouverture d'une vacance du poste, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son successeur : plus personne n'est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l'assemblée qui déciderait de son remplacement.  

Aussi la commission relative à la copropriété recommande-t-elle que l'assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic désigne en même temps son successeur.

L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ; il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic. 

Chaque copropriété est différente, chaque syndicat de copropriétaire est aussi différent et les rapports entre un syndic et la copropriété qu’il gère sont des rapports juridiques mais aussi et surtout des rapports humains. Une bonne communication est certainement la base d’une collaboration réussie avec son syndic.

Nous vous conseillons ici quelques syndics qui sont prêts à étudier avec vous la gestion de votre copropriété. Cette liste est le fruit de croisement d’informations de la part des adhérents de l’association, de résultats de gestion efficace. N’hésitez pas à les solliciter pour étudier votre immeuble

Chaque copropriété est différente, chaque syndicat de copropriétaire est aussi différent et les rapports entre un syndic et la copropriété qu’il gère sont des rapports juridiques mais aussi et surtout des rapports humains. Une bonne communication est certainement la base d’une collaboration réussie avec son syndic.

Nous vous conseillons ici quelques syndics qui sont prêts à étudier avec vous la gestion de votre copropriété. Cette liste est le fruit de croisement d’informations de la part des adhérents de l’association, de résultats de gestion efficace. N’hésitez pas à les solliciter pour étudier votre immeuble

seule une assemblée générale peut décider cette révocation (il faut évidemment que celle-ci figure à l'ordre du jour) : elle doit le faire à la même majorité que celle prévue pour l'élection, soit la majorité absolue⁽¹⁾ des copropriétaires (majorité dite de l'article 25). En d'autres termes, ce n'est pas par une pétition, même unanime, des copropriétaires, ou une décision du conseil syndical que l'on peut mettre fin aux fonctions du syndic ! Il faut donc attendre la prochaine AG pour prendre cette décision, ou, lorsque la situation est vraiment "intenable", demander la convocation d'une AG extraordinaire.
 

la révocation d'un syndic en cours de mandat doit être justifiée par des motifs sérieux : négligences graves (par exemple dans le recouvrement des charges), inertie (par exemple absence de mise en œuvre des décisions prises en AG), fautes de gestion, … Le syndic doit en outre avoir la possibilité de "présenter sa défense" devant l'AG. A défaut, la copropriété pourrait être condamnée à lui verser des dommages-intérêts pour révocation abusive

Afin d'éviter que la copropriété ne soit dépourvue de syndic, il faut prévoir, lors de l'AG qui va voter la révocation du syndic actuel, l'élection d'un nouveau syndic. Ce qui suppose, comme en cas de non-renouvellement du mandat, que les copropriétaires aient déjà réfléchi à la question.

Conseils CSPC

Pour éviter de se retrouver sans syndic, il est vivement recommandé aux copropriétaires de faire insérer dans le contrat de leur syndic une clause par laquelle celui-ci s'engage, en cas de démission, à prévenir les copropriétaires à l'avance, et à organiser la convocation et la tenue de l'AG (ou des AG) qui sera chargée de désigner son remplaçant

(1) Elle se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires, présents, absents ou représentés, soit la moitié + 1 (Ex : dans une copropriété qui comporte 20 000 tantièmes, les décisions relevant de la majorité absolue ne pourront être adoptées en AG que si elles recueillent des voix représentant 10 001 tantièmes. Relèvent notamment de cette majorité : l'élection et la révocation des membres du Conseil syndical ; la désignation et la révocation du syndic ; la fixation d'un montant de travaux au-delà duquel une mise en concurrence sera obligatoire ; l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; l'installation ou l'adaptation d'antennes collectives ; la décision de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; l'installation de compteurs d'eau froide individuels, etc....)