ASSOCIATION Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires de France

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Syndic de Copropriete

 

Professionnel - Bénévole - Coopératif / Administrateur provisoire - Changements de Syndic  - Conseils de la CSPC

 

 

Tout immeuble, ou groupe d'immeubles, bâtis, dont la propriété est répartie par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, est soumis aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Son administration est confiée à un syndic.

Une grande partie des copropriétés fonctionnent avec un syndic professionnel. Ce peut être une personne physique, exerçant en son nom personnel, ou une personne morale, ce qui est le plus fréquent car les syndics professionnels exercent la plupart du temps en société. Les syndics professionnels sont soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et doivent être titulaires d'une carte professionnelle. Cette carte, délivrée par la préfecture, atteste, notamment, que le syndic a souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle, qu'il dispose d'une garantie financière à hauteur des fonds qu'il gère pour le compte de ses mandants, qu'il possède les compétences requises par la législation, et enfin qu'il n'a pas fait l'objet de condamnations pénales. Evidemment, si l'on opte pour le syndic bénévole, aucune de ces obligations ne s'applique à lui. La copropriété aura alors tout intérêt à souscrire une assurance de responsabilité destinée à couvrir les éventuels préjudices d'une gestion défectueuse ou d'une faute commise par le syndic dans l'exercice de ses fonctions

L'activité de syndic de copropriété exige des compétences variés telles que :

puce

Des connaissances juridiques et comptables

puce

Une grande connaissance du bâtiment et de ses équipements

puce

Une mise à jour régulière des connaissances de la législation, en perpétuelle évolution

puce

Savoir gérer un relationnel complexe ainsi que des urgences

 

Définition

Le syndic est une personne physique ou morale. Son activité relève de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. Il est désigné par l'assemblée des copropriétaires et son mandat ne peut excéder trois années. Le syndic doit détenir une carte professionnelle ainsi qu'une assurance professionnelle, et justifier d'une garantie financière auprès d'un organisme de cautionnement bancaire.

puce

Il exécute et fait respecter les dispositions du règlement de copropriété, exécute les décisions de l'assemblée, passe les marchés pour les travaux votés, ... Il est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour gérer au quotidien l'immeuble :

 

- recouvrement des charges

- paiement des dépenses courantes

- entretien courant de l'immeuble

- travaux urgents pour la sécurité des occupants ou la sauvegarde de l'immeuble
 

puce

Il établit le budget prévisionnel des dépenses et le fait voter par l'assemblée, tient à jour la comptabilité du syndicat et établit les décomptes individuels de chaque copropriétaire

puce

Il représente le syndicat dans la vie civile et en justice

puce

Il tient à jour la liste de tous les copropriétaires

puce

Il détient les archives du syndicat

puce

Il perçoit les sommes versées par les copropriétaires, recouvre les sommes dues au syndicat

Pour la bonne exécution de son mandat, le syndic est assisté par le Conseil Syndical qui contrôle sa gestion

Il est, en résumé, mandataire responsable de ses actes : il est responsable de sa gestion envers la collectivité des copropriétaires et envers chacun d'entre eux

 

Rôle du syndic

L’article 35 du Décret du 17 mars 1967 accorde au syndic le rôle de trésorier.  A ce titre, il est chargé d’acquitter au nom du syndicat toutes les dépenses nécessaires à l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble.

Dans le budget prévisionnel, le syndic peut exiger :

puce

une réserve (1/6ème du budget prévisionnel)

puce

provisions pour faire face aux dépenses courantes

puce

provisions pour des dépenses de travaux, mais déjà votées

puce

avances pour des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir

Toutes ces provisions doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale.

Il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété. Il administre la copropriété : il passe les contrats de fournitures, d'entretien, de souscription de polices d'assurances, d'engagement du personnel employé par le syndicat. Il établit et met à jour le carnet d'entretien.

Il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l'assemblée, sauf pour les actions en recouvrement de créance du syndicat, les demandes sur requête et les assignations en référé.

Il est l'archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.

Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes. Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble, et le cas échéant, du diagnostic technique.

En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Une copie de ce bordereau doit en outre être remise au Conseil Syndical.

 

Obligations du syndic

Les obligations du syndic sont posées par l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965

Il lei appartient notamment de faire respecter les termes du règlement intérieur. Il lei appartient aussi, lorsqu'il est mandaté pour ce faire par décision d’Assemblée Générale, d'engager des procédures aux fins de recouvrement des sommes dues par les copropriétaires défaillants. Il lei appartient encore de mettre en œuvre les moyens dont il dispose pour respecter les termes des délibérations de l’Assemblée Générale ; notamment faire réaliser les travaux votés en AG.

Si les obligations ainsi évoquées ne sont pas respectées, il convient de le mettre en demeure de le faire, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Aux termes de ce courrier, il convient de lister précisément les carences constatées de façon claire et précise.

 

A la fin du courrier, il convient d’indiquer expressement la mention comportant la mise en demeure de mettre fin aux dites carences :

 

« Je vous mets en demeure de faire .....(Préciser ce que vous souhaitez que le syndic fasse, au besoin en reprenant les termes de la liste)........... et ce, sous un délai de 15 jours, à défaut je reprendrai toute liberté afin d’engager votre responsabilité devant le Tribunal compétent. »

 

Ce courrier est le préalable à toute action en responsabilité contre un syndic défaillant

 

Rémunération du syndic

Les éléments de détermination de la rémunération du syndic figurent dans le contrat de mandat de celui-ci.

Les honoraires de syndic sont libres, ils doivent donc être librement discutés entre l'assemblée générale et le syndic. Ils sont votés par l'assemblée générale à la majorité simple.

Attention aux prestations particulières et aux tarifs des frais annexes (photocopies, ....) qui sont prévues au contrat de syndic à des tarifs parfois exorbitants, il convient d'en vérifier la nécessité et le coût avant d'accepter

Les honoraires comprennent des honoraires (en général forfaitaires) pour la gestion courante de l'immeuble, et des rémunérations particulières pour des prestations spécifiques (recouvrement des impayés, gestion des sinistres en matière d'assurance par exemple).

Exceptionnellement, le syndic peut solliciter des copropriétaires des honoraires en pourcentage du montant des travaux réalisés

 

La désignation d'un syndic pour gérer une copropriété est un acte important : les copropriétaires lui confient leurs intérêts et leur patrimoine. Le syndic est le représentant légal du syndicat pour l'ensemble des copropriétaires (professionnel ou non professionnel). il exécute ses décisions, agit en son nom , le représente légalement et administre l'immeuble.

L'assemblée générale des copropriétaires, par une même résolution, désigne le syndic et approuve son contrat de mandat à la majorité absolue (majorité de l'article 25). 

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine aussi les conditions d'exécution de la mission du syndic

Contrat du syndic

Le contrat signé avec le syndic, mandataire de la copropriété, définit ses tâches et fixe les conditions de sa rémunération. Un contrat clair et équilibré est l’un des gages d’une bonne entente.
Cliquer ici pour télécharger un contrat type de syndic, conforme à l’avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007

 

Pour avoir dans sa copropriété un bon Syndic (un Syndic dont on est satisfait : compétent, réactif et transparent), il faut auparavant avoir négocier un bon contrat de Syndic, et avoir choisi un bon Conseil Syndical (compétent et actif). En cours de mandat, de nombreux conflits éclatent et les Tribunaux sont débordés, car le contrat de Syndic a été signé à la hâte par une personne qui n’a regardé que le montant des honoraires annuels pour les prestations courantes.

 

Durée du mandat

L'assemblée fixe la durée du mandat dans la limite de trois ans maximum.  Cette durée est réduite à un an pendant les 10 années suivant l'achèvement de l'immeuble, si le syndic a participé à sa construction. L'assemblée peut renouveler les fonctions du syndic pour les mêmes durées (un nouveau contrat, distinct du précédent, doit alors être conclu). Il est fortement recommandé de choisir un nouveau syndic, neutre et indépendant vis à vis du promoteur. Le syndic doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an.

Lors du changement de syndic, l'ancien syndic ne peut faire aucune rétention de document, même si ses honoraires ne lui ont pas été réglés. Il doit remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que les fonds disponibles  Dans les deux mois qui suivent, il doit verser le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, avec un état détaillé des comptes de l'immeuble et de chaque copropriétaire.

A défaut de remise des pièces dans les délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge des référés du tribunal de grande instance et contraindre ainsi l'ancien syndic à s'exécuter sous astreinte

Responsabilité du syndic
Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu'il aurait commises dans l'exercice de ses fonctions, et le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des dommages-intérêts à ce titre. Il est assuré spécialement pour ce type de problème

 

La gestion du syndic ne peut être mise en cause si l'assemblée générale a voté le quitus de gestion

 

3 REGLES D'OR A CONNAITRE ET A APPLIQUER SANS MODERATION


BIEN COMMUNIQUER AVEC SON SYNDIC, C'EST ETRE BIEN GUIDE

DANS UNE COPROPRIETE, LES COPROPRIETAIRES DECIDENT ET LE SYNDIC EXECUTE

DES LA 1ère ASSEMBLEE GENERALE DANS UNE COPROPRIETE NEUVE, CHANGER IMPERATIVEMENT DE SYNDIC

IL DOIT ÊTRE NEUTRE ET SANS RAPPORT AVEC LE PROMOTEUR

Ne vous laissez pas piéger
Certains syndics profitent trop souvent du manque d'implication des copropriétaires  et de leur méconnaissance des règles
Ne subissez plus : Agissez !!!

 

Le syndic Professionnel

Il est mandaté par le syndicat et prestataire de service, et gère la copropriété. Il est seul responsable de sa gestion. Le syndic professionnel a aussi une obligation de conseil vis-à-vis du syndicat. Il est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires.

Pour être élu, le contrat du syndic qui se présente doit être adopté à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi de 1965), et non plus à la majorité de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés). Si un ou plusieurs syndics sont proposés en concurrence avec le syndic sortant, l'assemblée ne pourra procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après s'être prononcée sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25. Un moyen de mettre tous les candidats au même niveau. Le syndic sortant devra établir un bordereau récapitulatif des pièces remises à son successeur, pour éviter toute contestation en cas de pièces manquantes.

Le syndic professionnel doit :

puce

Posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture

puce

Justifier d'une garantie financière suffisante

puce

Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle

Le syndic professionnel doit lui aussi ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sauf vote contraire de l'assemblée des copropriétaires. 

Si le syndic est dispensé d'établir un compte séparé, la décision de l'assemblée doit fixer la durée pour laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic. 

puce

Veiller à ce qu'une Assemblée Générale Ordinaire soit convoquée au moins une fois par an (obligatoire de par la loi). C'est souvent pour cette raison que la copropriété se retrouve sans syndic, et beaucoup d'entre vous l'ignorent. En effet, si l'AG obligatoire n'a pas eu lieu, alors le Syndic n'est plus syndic.

puce

Travailler en amont pour décider les copropriétaires, et avoir des contrats de syndic à proposer

 

Avant d'élire un syndic pour la 1ère fois, s'assurer qu'il est bien titulaire de la carte professionnelle "G" et des assurances et garanties obligatoires. Lui demander une copie de ces documents.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

 

Comment changer de syndic : vous désirez changer de syndic mais ne savez pas par où commencer ?

Vous désirez changer de Syndic mais ne savez pas par où commencer ? Voici quelques conseils clés avant l’Assemblée Générale, pendant et après

Trop de copropriétaires se retrouvent en position de faiblesse face à leur syndic. Il existe pourtant des moyens de se défendre et d'en trouver un meilleur. La Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires vous explique dans le détail comment procéder, et surtout comment faire pour ne pas se retrouver en administration judiciaire

Afin d'éviter que la copropriété ne soit dépourvue de syndic, mieux vaut prévoir, lors de l'AG qui va voter la révocation du syndic actuel, l'élection d'un nouveau syndic. Ce qui suppose, comme en cas de non-renouvellement du mandat, que les copropriétaires aient déjà réfléchi à la question (contrat de syndic déjà prêt, etc...) Pour éviter de se retrouver sans syndic, les copropriétaires ont intérêt à faire insérer dans le contrat de leur syndic une clause par laquelle celui-ci s'engage, en cas de démission, à prévenir les copropriétaires à l'avance, et à organiser la convocation et la tenue de l'AG (ou des AG) qui sera chargée de désigner son remplaçant

Le changement de syndic suppose la tenue d'une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Il peut prendre deux formes différentes : 

puce

en cours de mandat, la révocation 

puce

à l'expiration du mandat, le non renouvellement de celui-ci

Dans les deux cas, le vote est acquis à la majorité des voix de tous les copropriétaires

Attention : le risque réel de cette procédure est l'ouverture d'une vacance du poste, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son successeur : plus personne n'est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l'assemblée qui déciderait de son remplacement.  

Aussi la commission relative à la copropriété recommande-t-elle que l'assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic désigne en même temps son successeur.

L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ; il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic. 

Si malgré tout le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son remplaçant, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance afin qu'il désigne un administrateur provisoire notamment chargé de convoquer une assemblée en vue de la désignation du syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.

 

Trouver un bon Syndic

Chaque copropriété est différente, chaque syndicat de copropriétaire est aussi différent et les rapports entre un syndic et la copropriété qu’il gère sont des rapports juridiques mais aussi et surtout des rapports humains. Une bonne communication est certainement la base d’une collaboration réussie avec son syndic.

Nous vous conseillons ici quelques syndics qui sont prêts à étudier avec vous la gestion de votre copropriété. Cette liste est le fruit de croisement d’informations de la part des adhérents de l’association, de résultats de gestion efficace. N’hésitez pas à les solliciter pour étudier votre immeuble

 

Textes de référence
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 18 et 25c
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 13, 28, 46 et 47

 

 

 

Le syndic Coopératif

 

L'assemblée générale doit décider de transformer le syndicat des copropriétaires en syndicat coopératif. C'est le conseil syndical qui est chargé de choisir parmi ses membres le syndic. Il exerce de plein droit les fonctions de président de conseil syndical. Il est recommandé d'élire un vice-président qui remplacera le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le conseil syndical peut les révoquer à la majorité de ses membres et procéder à une nouvelle élection sans convoquer d'assemblée générale

 

 

 

L'Administrateur Provisoire

 

La gestion d'une copropriété nécessite des interventions rapides dans l'éventualité de fuite ou de panne d'un équipement indispensable au fonctionnement de l'immeuble. En cas de carence ou d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, les copropriétaires peuvent se retrouver contraints d’avoir recours à la justice afin qu’elle nomme un administrateur provisoire (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le magistrat chargé des administrateurs judiciaires apprécie et fixe le montant de ses honoraires.

La CSPC vous expliquera comment procéder pour éviter l'administrateur provisoire.

Ne pas attendre qu'il soit trop tard. C'est avant l'AG qui décidera de la nomination de l'administrateur provisoire qu'il faut savoir quoi faire pour ne pas qu'il soit élu, et cela en toute légalité. Certains syndics vous diront le contraire, ou ne vous donneront certainement pas la marche à suivre, la CSPC est là pour vous informer, vous conseiller et vous aider.

 

Votre Chambre Syndicale vous renseigne sur les questions que vous vous posez :

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Comment choisir un bon Syndic

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Comment renégocier son contrat

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Qui le désigne

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Quels sont ses honoraires

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Quelle est la durée de ses fonctions

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Comment l'obliger à adhérer à notre Charte de Transparence ©
(la CSPC France a établit une charte de transparence draconienne, qui a été signée et approuvée par très peu de syndics. Vous trouverez la liste de ces syndics en cliquant ici)

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Comment le révoquer en cours de mandat

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Comment changer de Syndic

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Comment le contrôler et l'obliger à bien faire son travail dans la neutralité, le respect des dispositions légales du règlement de copropriété, des décisions d'Assemblée Générale et de l'équité

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Comment éviter ses excès de pouvoirs

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Quand y a-t-il carence de Syndic

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Que faire en cas de démission du Syndic

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Quelles sont ses obligations

 


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