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Professionnel - Bénévole - Coopératif / Administrateur provisoire -
Changements de Syndic - Conseils de la CSPC
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Tout immeuble, ou groupe d'immeubles, bâtis, dont la propriété est
répartie par lot comprenant chacun une partie privative et une
quote-part des parties communes, est soumis aux dispositions de la
loi n°65-557
du 10 juillet 1965. Son administration est confiée à un syndic.
Une grande partie des copropriétés fonctionnent avec
un syndic professionnel. Ce peut être une personne physique,
exerçant en son nom personnel, ou une personne morale, ce qui est le
plus fréquent car les syndics professionnels exercent la plupart du
temps en société. Les syndics professionnels sont soumis aux
dispositions de la
loi
du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et doivent être
titulaires d'une carte professionnelle. Cette carte, délivrée par la
préfecture, atteste, notamment, que le syndic a souscrit une
assurance de responsabilité civile professionnelle, qu'il dispose
d'une garantie financière à hauteur des fonds qu'il gère pour le
compte de ses mandants, qu'il possède les compétences requises par
la législation, et enfin qu'il n'a pas fait l'objet de condamnations
pénales. Evidemment, si l'on opte pour le syndic bénévole, aucune de
ces obligations ne s'applique à lui. La copropriété aura alors tout
intérêt à souscrire une assurance de responsabilité destinée à
couvrir les éventuels préjudices d'une gestion défectueuse ou d'une
faute commise par le syndic dans l'exercice de ses fonctions
L'activité de syndic
de copropriété exige des compétences variés telles que :
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Des connaissances juridiques et comptables
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Une grande connaissance du bâtiment et de ses équipements
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Une mise à jour régulière des connaissances de la
législation, en perpétuelle évolution
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Savoir gérer un relationnel complexe ainsi que des urgences
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Définition
Le syndic est une
personne physique ou morale.
Son activité relève de la
loi 70-9 du 2 janvier 1970
et du
décret du 20 juillet 1972. Il est désigné par l'assemblée
des copropriétaires et son mandat ne peut excéder trois années. Le syndic
doit détenir une carte professionnelle ainsi qu'une assurance
professionnelle, et justifier d'une garantie financière auprès d'un
organisme de cautionnement bancaire.
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Il exécute
et fait respecter les dispositions du
règlement de copropriété,
exécute les décisions de l'assemblée, passe les marchés pour les
travaux votés, ... Il est mandaté par le syndicat des
copropriétaires pour gérer au quotidien l'immeuble :
- recouvrement des charges
- paiement des dépenses courantes
- entretien courant de l'immeuble
- travaux urgents pour la sécurité des occupants ou
la sauvegarde de l'immeuble
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Il
établit le
budget prévisionnel des dépenses et le fait voter par
l'assemblée, tient à jour la comptabilité du syndicat et établit les
décomptes individuels de chaque copropriétaire
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Il
représente le syndicat dans la vie civile
et en justice |
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Il tient à jour la liste de tous les
copropriétaires |
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Il détient les
archives du syndicat
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Il perçoit les sommes versées par les
copropriétaires, recouvre les sommes dues au syndicat
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Pour la bonne exécution de son mandat, le syndic est
assisté par le
Conseil Syndical
qui contrôle sa gestion
Il est, en
résumé, mandataire responsable de ses actes : il est responsable de sa
gestion envers la collectivité des copropriétaires et envers chacun
d'entre eux |
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Rôle du
syndic
L’article 35 du Décret du 17
mars 1967 accorde au syndic le rôle de trésorier. A ce
titre, il est chargé d’acquitter au nom du syndicat toutes
les dépenses nécessaires à l’administration, la conservation
et l’entretien de l’immeuble.
Dans le budget prévisionnel, le
syndic peut exiger :
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une réserve (1/6ème du
budget prévisionnel) |
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provisions pour faire
face aux dépenses courantes |
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provisions pour des
dépenses de travaux, mais déjà votées |
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avances pour des travaux
d’entretien ou de conservation des parties communes
susceptibles d’être nécessaires dans les trois
années à venir |
Toutes ces provisions doivent
faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale.
Il exécute les
décisions de l'assemblée générale et les
dispositions du règlement de
copropriété. Il administre la
copropriété : il passe les contrats de
fournitures, d'entretien, de
souscription de polices d'assurances,
d'engagement du personnel employé par le
syndicat. Il établit et met à jour le
carnet d'entretien.
Il représente
la copropriété dans les actions en
justice, après autorisation de
l'assemblée, sauf pour les actions en
recouvrement de créance du syndicat, les
demandes sur requête et les assignations
en référé.
Il est
l'archiviste et le conservateur de tous
les documents relatifs à la copropriété.
Il détient, en particulier, les
registres contenant les procès-verbaux
des assemblées générales et les pièces
annexes, ainsi que les documents
comptables du syndicat, le
carnet d'entretien
de l'immeuble et, le cas échéant, le
diagnostic technique.
Il délivre des
copies ou extraits, qu'il certifie
conformes, des procès-verbaux des
assemblées générales et des annexes. Il
remet au copropriétaire qui en fait la
demande, aux frais de ce dernier, copie
du carnet d'entretien de l'immeuble, et
le cas échéant, du diagnostic technique.
En cas de
changement de syndic, la transmission
des documents et archives du syndicat
doit être accompagnée d'un bordereau
récapitulatif de ces pièces. Une copie
de ce bordereau doit en outre être
remise au
Conseil Syndical.
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Obligations du syndic
Les obligations du syndic sont
posées par l'article 18 de la
Loi du 10 juillet 1965
Il lei appartient notamment de
faire respecter les termes du
règlement intérieur. Il lei
appartient aussi, lorsqu'il est
mandaté pour ce faire par
décision
d’Assemblée Générale, d'engager
des procédures aux fins de
recouvrement des sommes dues par
les copropriétaires défaillants.
Il lei appartient encore de
mettre en
œuvre
les moyens dont il dispose pour
respecter les termes des
délibérations de l’Assemblée
Générale ; notamment faire
réaliser les travaux votés en
AG.
Si les obligations ainsi
évoquées ne sont pas respectées,
il convient de le mettre en
demeure de le faire, par l’envoi
d’une lettre recommandée avec
accusé de réception. Aux termes
de ce courrier, il convient de
lister précisément les carences
constatées de façon claire et
précise.
A la fin du courrier, il
convient d’indiquer expressement
la mention comportant la mise en
demeure de mettre fin aux dites
carences :
« Je vous mets en demeure de
faire .....(Préciser ce que
vous souhaitez que le syndic
fasse, au besoin en reprenant
les termes de la liste)...........
et ce, sous un délai de 15
jours, à défaut je reprendrai
toute liberté afin d’engager
votre responsabilité devant le
Tribunal compétent. »
Ce courrier est le préalable à
toute action en responsabilité
contre un syndic défaillant |
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Rémunération du syndic
Les éléments
de détermination de la rémunération du
syndic figurent dans le contrat de
mandat de celui-ci.
Les honoraires de
syndic sont libres, ils doivent donc être librement discutés entre
l'assemblée générale et le syndic. Ils sont votés par l'assemblée
générale à la majorité simple.
Attention
aux prestations particulières et aux
tarifs des frais annexes (photocopies,
....) qui sont prévues au contrat de
syndic à des tarifs parfois exorbitants,
il convient d'en vérifier la nécessité
et le coût avant d'accepter
Les honoraires
comprennent des honoraires (en général
forfaitaires) pour la gestion courante
de l'immeuble, et des rémunérations
particulières pour des prestations
spécifiques (recouvrement des impayés,
gestion des sinistres en matière
d'assurance par exemple).
Exceptionnellement, le syndic peut
solliciter des copropriétaires des
honoraires en pourcentage du montant des
travaux réalisés
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La
désignation d'un syndic pour gérer une copropriété est un acte important
: les copropriétaires lui confient leurs intérêts et leur patrimoine.
Le syndic est le
représentant légal du syndicat pour l'ensemble des copropriétaires
(professionnel ou non professionnel). il
exécute ses décisions, agit en son nom , le représente légalement et
administre l'immeuble.
L'assemblée générale des
copropriétaires, par une même résolution, désigne le syndic et approuve
son contrat de mandat à la majorité absolue (majorité de l'article 25).
Le contrat de mandat du syndic fixe
sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de
détermination de la rémunération du syndic. Il détermine aussi les
conditions d'exécution de la mission du syndic
Contrat du
syndic
Le contrat
signé avec le syndic, mandataire de la copropriété, définit ses tâches
et fixe les conditions de sa rémunération. Un contrat clair et équilibré
est l’un des gages d’une bonne entente.
Cliquer ici pour télécharger un contrat type de syndic,
conforme à l’avis du Conseil National de la Consommation du 27
septembre 2007
Pour
avoir dans sa copropriété un bon Syndic (un Syndic dont on est
satisfait : compétent, réactif et transparent), il faut auparavant avoir négocier un bon contrat de
Syndic, et avoir choisi un bon Conseil Syndical (compétent et
actif). En
cours de mandat, de nombreux conflits éclatent et les Tribunaux sont
débordés, car le contrat de Syndic a été signé à la hâte par une
personne qui n’a regardé que le montant des honoraires annuels pour
les prestations courantes.
Durée du mandat
L'assemblée fixe la durée du mandat
dans la limite de trois ans maximum. Cette durée est réduite à un an
pendant les 10 années suivant l'achèvement de l'immeuble, si le syndic a
participé à sa construction. L'assemblée peut renouveler les fonctions
du syndic pour les mêmes durées (un nouveau contrat, distinct du
précédent, doit alors être conclu). Il est fortement recommandé de
choisir un nouveau syndic, neutre et indépendant vis à vis du promoteur.
Le syndic doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une
fois par an.
Lors du changement de syndic,
l'ancien syndic ne peut faire
aucune
rétention de document,
même si ses honoraires ne lui ont pas été réglés. Il doit remettre au
nouveau syndic la situation de trésorerie, l'ensemble des documents et
archives du syndicat ainsi que les fonds disponibles Dans les deux
mois qui suivent, il doit verser le solde des fonds disponibles après
apurement des comptes, avec un état détaillé des comptes de l'immeuble
et de chaque copropriétaire.
A défaut de remise des pièces dans les délais, le nouveau syndic ou
le président du conseil syndical peut saisir le juge des référés du
tribunal de grande instance et contraindre ainsi l'ancien syndic à
s'exécuter sous astreinte
Responsabilité du
syndic
Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu'il
aurait commises dans l'exercice de ses fonctions, et le syndicat des
copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des
dommages-intérêts à ce titre. Il est assuré
spécialement pour ce type de problème
L a gestion du syndic ne peut être mise en
cause si l'assemblée générale a voté le quitus de
gestion
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3 REGLES D'OR A CONNAITRE ET A
APPLIQUER SANS MODERATION
BIEN COMMUNIQUER AVEC SON
SYNDIC, C'EST ETRE BIEN GUIDE
DANS UNE COPROPRIETE, LES COPROPRIETAIRES
DECIDENT ET LE SYNDIC EXECUTE
DES LA 1ère ASSEMBLEE GENERALE DANS UNE
COPROPRIETE NEUVE,
CHANGER IMPERATIVEMENT DE SYNDIC
IL DOIT ÊTRE NEUTRE ET SANS RAPPORT AVEC LE
PROMOTEUR
Ne vous laissez pas piéger
Certains syndics profitent
trop souvent du manque d'implication des copropriétaires
et de leur
méconnaissance des règles
Ne subissez plus : Agissez !!!
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Le syndic Professionnel
Il est mandaté
par le syndicat et prestataire de service, et gère la copropriété. Il
est seul responsable de sa gestion.
Le syndic professionnel a aussi une obligation de conseil vis-à-vis du
syndicat. Il est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires.
Pour être élu, le contrat
du syndic qui se présente doit être adopté à la majorité absolue des voix de tous les
copropriétaires (art. 25 de la loi de 1965), et non plus à la majorité
de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou
représentés). Si un ou plusieurs syndics sont proposés en concurrence
avec le syndic sortant, l'assemblée ne pourra procéder à un second vote
à la majorité de l'article 24 qu'après s'être prononcée sur chacune des
candidatures à la majorité de l'article 25. Un moyen de mettre tous les
candidats au même niveau. Le syndic sortant devra établir un bordereau
récapitulatif des pièces remises à son successeur, pour éviter toute
contestation en cas de pièces manquantes.
Le syndic professionnel doit :
Le syndic professionnel doit lui
aussi ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat, sauf vote contraire de l'assemblée des copropriétaires.
Si le syndic est dispensé d'établir
un compte séparé, la décision de l'assemblée doit fixer la durée pour
laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle
prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic.
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Veiller à ce
qu'une Assemblée Générale Ordinaire soit convoquée au moins une fois
par an (obligatoire de par la loi). C'est souvent pour cette raison
que la copropriété se retrouve sans syndic, et beaucoup d'entre vous
l'ignorent. En effet, si l'AG obligatoire n'a pas eu lieu, alors le
Syndic n'est plus syndic. |
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Travailler en
amont pour décider les copropriétaires, et avoir des
contrats de syndic à proposer
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Comment
changer de syndic : vous désirez changer de syndic mais ne savez pas par où
commencer ?
Vous désirez
changer de Syndic mais ne savez pas par où commencer ? Voici
quelques
conseils clés avant l’Assemblée Générale, pendant et après
Trop de
copropriétaires se retrouvent en position de faiblesse face à leur
syndic.
Il existe pourtant des moyens de se défendre et d'en trouver un
meilleur. La Chambre Syndicale des Propriétaires et
Copropriétaires vous explique dans le détail comment procéder, et
surtout comment faire pour ne pas se retrouver en administration
judiciaire
Afin d'éviter que la copropriété ne soit dépourvue de
syndic, mieux vaut prévoir, lors de l'AG qui va voter la
révocation du syndic actuel, l'élection d'un nouveau
syndic. Ce qui suppose, comme en cas de
non-renouvellement du mandat, que les copropriétaires
aient déjà réfléchi à la question (contrat de syndic
déjà prêt, etc...)
Pour éviter de se retrouver sans syndic, les
copropriétaires ont intérêt à faire insérer dans le
contrat de leur syndic une clause par laquelle celui-ci
s'engage, en cas de démission, à prévenir les
copropriétaires à l'avance, et à organiser la
convocation et la tenue de l'AG (ou des AG) qui sera
chargée de désigner son remplaçant
Le changement de
syndic suppose la tenue d'une
assemblée générale dûment
convoquée à cet effet. Il peut
prendre deux formes différentes
:
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en cours
de mandat, la
révocation |
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à
l'expiration du mandat,
le non renouvellement de
celui-ci |
Dans les deux
cas, le vote est acquis à la
majorité des voix de tous les
copropriétaires
Attention
: le
risque
réel de
cette
procédure
est
l'ouverture
d'une
vacance
du
poste,
lorsque
le
syndic
cesse
ses
fonctions
sans
qu'ait
été élu
son
successeur
: plus
personne
n'est
alors
compétent
dans la
copropriété
pour
convoquer
l'assemblée
qui
déciderait
de son
remplacement.
Aussi la
commission
relative
à la
copropriété
recommande-t-elle
que
l'assemblée
qui
décide
la
révocation
ou le
non-renouvellement
du
mandat
du
syndic
désigne
en même
temps
son
successeur.
L'ordre du jour doit donc comporter deux questions :
la
première
portant
sur la
révocation
ou le
renouvellement
du
mandat
du
syndic,
la
seconde
ayant
pour
objet la
nomination
de son
remplaçant
; il
convient
de
notifier
en même
temps
que
l'ordre
du jour
les
conditions
essentielles
du
nouveau
contrat
de
syndic.
Si
malgré
tout le
syndic
cesse
ses
fonctions
sans
qu'ait
été élu
son
remplaçant,
tout
intéressé
peut
présenter
une
requête
au
président
du
tribunal
de
grande
instance
afin
qu'il
désigne
un
administrateur
provisoire
notamment
chargé
de
convoquer
une
assemblée
en vue
de la
désignation
du
syndic.
Les
fonctions
de cet
administrateur
provisoire
cessent
de plein
droit à
compter
de
l'acceptation
de son
mandat
par le
syndic
désigné
par
l'assemblée
générale.
Trouver un bon Syndic
Chaque copropriété est différente, chaque syndicat de
copropriétaire est aussi différent et les rapports entre un
syndic et la copropriété qu’il gère sont des rapports juridiques
mais aussi et surtout des rapports humains. Une bonne communication est certainement la base d’une
collaboration réussie avec son syndic.
Nous vous conseillons
ici quelques syndics qui sont
prêts à étudier avec vous la gestion de votre copropriété. Cette
liste est le fruit de croisement d’informations de la part des
adhérents de l’association, de résultats de gestion efficace.
N’hésitez pas à les solliciter pour étudier votre immeuble
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Le syndic Coopératif
L'assemblée
générale doit décider de transformer le syndicat des copropriétaires en
syndicat coopératif. C'est le conseil syndical qui est chargé de choisir
parmi ses membres le syndic. Il exerce de plein droit les fonctions de
président de conseil syndical. Il est recommandé d'élire un
vice-président qui remplacera le syndic en cas d'empêchement de
celui-ci. Le conseil syndical peut les révoquer à la majorité de ses
membres et procéder à une nouvelle élection sans convoquer d'assemblée
générale
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L'Administrateur Provisoire
La gestion
d'une copropriété nécessite des interventions rapides dans l'éventualité
de fuite ou de panne d'un équipement indispensable au fonctionnement de
l'immeuble. En cas de carence ou d'empêchement du syndic, pour quelque
cause que ce soit, les copropriétaires peuvent se retrouver contraints
d’avoir recours à la justice afin qu’elle nomme un administrateur
provisoire (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le magistrat
chargé des administrateurs judiciaires apprécie et fixe le montant de
ses honoraires.
La CSPC vous
expliquera comment procéder pour éviter l'administrateur provisoire.
Ne pas attendre qu'il soit trop tard. C'est avant l'AG qui
décidera de la nomination de l'administrateur provisoire qu'il faut
savoir quoi faire pour ne pas qu'il soit élu, et cela en toute légalité.
Certains syndics vous diront le contraire, ou ne vous donneront
certainement pas la marche à suivre, la CSPC est là pour vous informer,
vous conseiller
et vous aider. |
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Votre Chambre Syndicale
vous renseigne sur les questions que vous vous posez :
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Comment choisir un
bon Syndic |
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Comment renégocier
son contrat |
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Qui le désigne
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Quels sont ses
honoraires |
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Quelle est la durée
de ses fonctions |
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Comment l'obliger à
adhérer à notre
Charte de Transparence
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(la CSPC France a établit une charte de transparence
draconienne, qui a été signée et approuvée par très peu
de syndics. Vous trouverez la liste de ces syndics en
cliquant ici) |
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Comment le révoquer
en cours de mandat |
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Comment changer de
Syndic |
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Comment le contrôler
et l'obliger à bien faire son travail dans la
neutralité, le respect des dispositions légales du
règlement de copropriété, des décisions d'Assemblée
Générale et de l'équité |
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Comment éviter ses
excès de pouvoirs |
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Quand y a-t-il
carence de Syndic |
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Que faire en cas de
démission du Syndic |
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Quelles sont ses
obligations |
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