ASSOCIATION Chambre Syndicale des Propriétaires & Copropriétaires de FRANCE

CSPC France

Issy les Moulineaux

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Copropriétaires - Propriétaires  Occupants ou Bailleurs - Syndicats de Copropriétaires
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L'IMPORTANT N'EST PAS DE SAVOIR CE QU'EST LA LOI, MAIS C'EST COMMENT LA FAIRE APPLIQUER

 

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Définition - Rôle - Obligations - Rémunération - Mandat/Arrêté 19 Mars 2010 - Carence - Changement / Révocation de syndic - Conseils de la CSPC

 

Une copropriété débute dès qu'un immeuble est divisé entre 2 propriétaires ou plus. Il est alors obligatoire pour cette copropriété de désigner son représentant dénommé syndic qui devra gérer le bon fonctionnement et l'entretien de celle ci.

Tout immeuble, ou groupe d'immeubles, bâtis, dont la propriété est répartie par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, est soumis aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Son administration est confiée à un syndic.

Une grande partie des copropriétés fonctionnent avec un syndic professionnel. Ce peut être une personne physique, exerçant en son nom personnel, ou une personne morale, ce qui est le plus fréquent car les syndics professionnels exercent la plupart du temps en société. Les syndics professionnels sont soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et doivent être titulaires d'une carte professionnelle. Cette carte, délivrée par la préfecture, atteste, notamment, que le syndic a souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle, qu'il dispose d'une garantie financière à hauteur des fonds qu'il gère pour le compte de ses mandants, qu'il possède les compétences requises par la législation, et enfin qu'il n'a pas fait l'objet de condamnations pénales. Evidemment, si l'on opte pour le syndic bénévole, aucune de ces obligations ne s'applique à lui. La copropriété aura alors tout intérêt à souscrire une assurance de responsabilité destinée à couvrir les éventuels préjudices d'une gestion défectueuse ou d'une faute commise par le syndic dans l'exercice de ses fonctions

L'activité de syndic de copropriété exige des compétences variés telles que :

puce

Des connaissances juridiques et comptables

puce

Une grande connaissance du bâtiment et de ses équipements

puce

Une mise à jour régulière des connaissances de la législation, en perpétuelle évolution

puce

Savoir gérer un relationnel complexe ainsi que des urgences

 

Définition

Le syndic est une personne physique ou morale. Son activité relève de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. Il est désigné par l'assemblée des copropriétaires et son mandat ne peut excéder trois années. Le syndic doit détenir une carte professionnelle ainsi qu'une assurance professionnelle, et justifier d'une garantie financière auprès d'un organisme de cautionnement bancaire.

puce

Il exécute et fait respecter les dispositions du règlement de copropriété, exécute les décisions de l'assemblée, passe les marchés pour les travaux votés, ... Il est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour gérer au quotidien l'immeuble :

 

- recouvrement des charges

- paiement des dépenses courantes

- entretien courant de l'immeuble

- travaux urgents pour la sécurité des occupants ou la sauvegarde de l'immeuble
 

puce

Il établit le budget prévisionnel des dépenses et le fait voter par l'assemblée, tient à jour la comptabilité du syndicat et établit les décomptes individuels de chaque copropriétaire

puce

Il représente le syndicat dans la vie civile et en justice

puce

Il tient à jour la liste de tous les copropriétaires

puce

Il détient les archives du syndicat

puce

Il perçoit les sommes versées par les copropriétaires, recouvre les sommes dues au syndicat

Pour la bonne exécution de son mandat, le syndic est assisté par le Conseil Syndical qui contrôle sa gestion

Il est, en résumé, mandataire responsable de ses actes : il est responsable de sa gestion envers la collectivité des copropriétaires et envers chacun d'entre eux

 

Le syndic Professionnel

Il est mandaté par le syndicat et prestataire de service, et gère la copropriété. Il est seul responsable de sa gestion. Le syndic professionnel a aussi une obligation de conseil vis-à-vis du syndicat. Il est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires.

Pour être élu, le contrat du syndic qui se présente doit être adopté à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi de 1965), et non plus à la majorité de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés). Si un ou plusieurs syndics sont proposés en concurrence avec le syndic sortant, l'assemblée ne pourra procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après s'être prononcée sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25. Un moyen de mettre tous les candidats au même niveau. Le syndic sortant devra établir un bordereau récapitulatif des pièces remises à son successeur, pour éviter toute contestation en cas de pièces manquantes.

Le syndic professionnel doit :

puce

Posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture

puce

Justifier d'une garantie financière suffisante

puce

Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle

Le syndic professionnel doit lui aussi ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sauf vote contraire de l'assemblée des copropriétaires. 

Si le syndic est dispensé d'établir un compte séparé, la décision de l'assemblée doit fixer la durée pour laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic. 

puce

Veiller à ce qu'une Assemblée Générale Ordinaire soit convoquée au moins une fois par an (obligatoire de par la loi). C'est souvent pour cette raison que la copropriété se retrouve sans syndic, et beaucoup d'entre vous l'ignorent. En effet, si l'AG obligatoire n'a pas eu lieu, alors le Syndic n'est plus syndic.

puce

Travailler en amont pour décider les copropriétaires, et avoir des contrats de syndic à proposer

 

Avant d'élire un syndic pour la 1ère fois, s'assurer qu'il est bien titulaire de la carte professionnelle "G" et des assurances et garanties obligatoires. Lui demander une copie de ces documents.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

 

Rôle du syndic

L’article 35 du Décret du 17 mars 1967 accorde au syndic le rôle de trésorier.  A ce titre, il est chargé d’acquitter au nom du syndicat toutes les dépenses nécessaires à l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble.

Dans le budget prévisionnel, le syndic peut exiger :

puce

une réserve (1/6ème du budget prévisionnel)

puce

provisions pour faire face aux dépenses courantes

puce

provisions pour des dépenses de travaux, mais déjà votées

puce

avances pour des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir

Toutes ces provisions doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale.

Il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété. Il administre la copropriété : il passe les contrats de fournitures, d'entretien, de souscription de polices d'assurances, d'engagement du personnel employé par le syndicat. Il établit et met à jour le carnet d'entretien.

Il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l'assemblée, sauf pour les actions en recouvrement de créance du syndicat, les demandes sur requête et les assignations en référé.

Il est l'archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.

Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes. Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble, et le cas échéant, du diagnostic technique.

En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Une copie de ce bordereau doit en outre être remise au Conseil Syndical.

 

Obligations du syndic

Les obligations du syndic sont posées par l'article 18 de la loi du 10 Juillet 1965

Il lui appartient notamment de faire respecter les termes du règlement intérieur. Il lui appartient aussi, lorsqu'il est mandaté pour ce faire, par décision d'AG, d'engager des procédures aux fins de recouvrement des sommes dues par les copropriétaires défaillants. Il lui appartient encore de mettre en oeuvre les moyens dont il dispose pour respecter les termes des délibérations de l'AG . Notamment faire réaliser les travaux votés en AG

Si les obligations évoquées ne sont pas respectées, il convient de le mettre en demeure de le faire, par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Aux termes de ce courrier, il convient de lister précisément les carences constatées de façon CLAIRE et PRECISE

A la fin du courrier, il convient d'indiquer expressément la mention comportant la mise en demeure de mettre fin aux dites carances :

« Je vous mets en demeure de faire .....(Préciser ce que vous souhaitez que le syndic fasse, au besoin en reprenant les termes de la liste)........... et ce, sous un délai de 15 jours, à défaut je reprendrai toute liberté afin d’engager votre responsabilité devant le Tribunal compétent. »

Ce courrier est le préalable à toute action en responsabilité contre un syndic défaillant

 

Rémunération du syndic

Les éléments de détermination de la rémunération du syndic figurent dans le contrat de mandat de celui-ci.

Les honoraires de syndic sont libres, ils doivent donc être librement discutés entre l'assemblée générale et le syndic. Ils sont votés par l'assemblée générale à la majorité simple.

Attention aux prestations particulières et aux tarifs des frais annexes (photocopies, ....) qui sont prévues au contrat de syndic à des tarifs parfois exorbitants, il convient d'en vérifier la nécessité et le coût avant d'accepter

Les honoraires comprennent des honoraires (en général forfaitaires) pour la gestion courante de l'immeuble, et des rémunérations particulières pour des prestations spécifiques (recouvrement des impayés, gestion des sinistres en matière d'assurance par exemple).

Exceptionnellement, le syndic peut solliciter des copropriétaires des honoraires en pourcentage du montant des travaux réalisés

 

Carence du syndic

La carence du syndic en place consiste à ne pas exercer les droits et actions du syndicat, ou à les exercer dans les conditions contraires à l’intérêt du syndicat (délibérément ou par négligence). Elle concerne une mauvaise exécution de la mission qui lui incombe : risque de conséquences dommageables pour la copropriété

En cas de carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat, et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, la seule possibilité d'agir est de demander la nomination d'un administrateur provisoire, désigné par décision de justice. (art 49 du décret du 17 mars 1967)

L'article 47 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété, qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds, l'ensemble des documents et archives du syndicat ,et de convoquer l'Assemblée en vue de la désignation d'un syndic.

Est considérée comme étant dépourvu de syndic au sens de cet article, la copropriété gérée par un gestionnaire dont le mandat n'a pas été renouvelé avant son expiration.

Il y a également possibilité, en vertu de l'article 49 de ce même décret, de demander la désignation d'un administrateur en cas de carence du syndic. Il conviendra toutefois d'établir, par les pièces jointes à la requête, la carence de ce syndic.

Conseils CSPC
Avant d'entreprendre toute éventuelle démarche judiciaire, adresser un courrier recommandé circonstancié au syndic

 

La désignation d'un syndic pour gérer une copropriété est un acte important : les copropriétaires lui confient leurs intérêts et leur patrimoine. Le syndic est le représentant légal du syndicat pour l'ensemble des copropriétaires (professionnel ou non professionnel). il exécute ses décisions, agit en son nom , le représente légalement et administre l'immeuble.

L'assemblée générale des copropriétaires, par une même résolution, désigne le syndic et approuve son contrat de mandat à la majorité absolue (majorité de l'article 25). 

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine aussi les conditions d'exécution de la mission du syndic

Contrat du syndic

Le contrat signé avec le syndic, mandataire de la copropriété, définit ses tâches et fixe les conditions de sa rémunération. Un contrat clair et équilibré est l’un des gages d’une bonne entente.
Cliquer ici pour télécharger un contrat type de syndic, conforme à l’avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007

 

Pour avoir dans sa copropriété un bon Syndic (un Syndic dont on est satisfait : compétent, réactif et transparent), il faut auparavant avoir négocier un bon contrat de Syndic, et avoir choisi un bon Conseil Syndical (compétent et actif). En cours de mandat, de nombreux conflits éclatent et les Tribunaux sont débordés, car le contrat de Syndic a été signé à la hâte par une personne qui n’a regardé que le montant des honoraires annuels pour les prestations courantes.

 

Les opérations effectuées par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic.

 

Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels
Légifrance - JORF n°0068 du 21 mars 2010 page 5673

 

Liste minimale des prestations de gestion courante

PRESTATIONS INVARIABLES

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE

·       Élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*) Réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale. ― Objet de la réunion

-       Établissement de l’ordre du jour

-      Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

·       Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965

·       Tenue de l’assemblée générale.

-     Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs

-     Tenue du registre des procès-verbaux

-     Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire

-     Envoi et notification du procès-verbal (*)

-     Affichage dans les parties communes de la copropriété d’un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et aux travaux

-     Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus]

 

COMPTABILITE GENERALE DE LA COPROPRIETE

·       Établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires.

-      Présentation des comptes en conformité avec la règlementation en vigueur

-      Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical.

 

·       Compte copropriétaires

-       Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires

-       Tenue des comptes des copropriétaires

-       Appel des provisions sur budget prévisionnel (*)

-       Imputations des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic

·       Compte fournisseurs ― Factures

-       Vérification et paiement des factures

·       Remise au syndic successeur de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat

·       Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété)

 

ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE EN CONFORMITE AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

·       Archives du syndicat

-       Détention : Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble [il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté], notamment les plans, le règlement de copropriété, l’état de répartition des charges, l’état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposes du syndicat, les contrats d’assurance de l’immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs a l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans

-      Transmission des archives au syndic successeur

-      Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

·       Conseil syndical. ― Obligations administratives.

-      Mise a disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*)

-      Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

·       Entretien et maintenance

-      Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser).

-      Négociation, passation, suivi des marches des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le cadre du budget prévisionnel

-      Gestion e tous les diagnostics/dossiers obligatoires

-      Carnet d’entretien : Établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001

-      En vue de la consultation en assemblée générale, appel d’offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’Établissement d’un devis descriptif soumis a l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis a l’article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

-      Gestion des travaux d’entretien et de maintenance

 

IV. - ASSURANCES

·         Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat

·         Déclaration des sinistres concernant : ― les parties communes ; ― les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes

·         Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

 

 

V. ― GESTION DU PERSONNEL

·            Recherche et entretien préalable (les couts de la publication des annonces ne sont pas compris) (**)

·            Établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (**)

·            Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarie (**)

·            Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (**)

·            Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (**)

·            Attestations et déclarations obligatoires (**)

·            Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (**)

·            Mise en place du DUERSST et mise à jour (**)

·            Gestion de la formation du personnel du syndicat (**)

 

·            Divers

- Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

(*) Prestations hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements

(**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires

 

 

 

Durée du mandat

L'assemblée fixe la durée du mandat dans la limite de trois ans maximum.  Cette durée est réduite à un an pendant les 10 années suivant l'achèvement de l'immeuble, si le syndic a participé à sa construction. L'assemblée peut renouveler les fonctions du syndic pour les mêmes durées (un nouveau contrat, distinct du précédent, doit alors être conclu). Il est fortement recommandé de choisir un nouveau syndic, neutre et indépendant vis à vis du promoteur. Le syndic doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an.

Lors du changement de syndic, l'ancien syndic ne peut faire aucune rétention de document, même si ses honoraires ne lui ont pas été réglés. Il doit remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que les fonds disponibles  Dans les deux mois qui suivent, il doit verser le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, avec un état détaillé des comptes de l'immeuble et de chaque copropriétaire.

A défaut de remise des pièces dans les délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge des référés du tribunal de grande instance et contraindre ainsi l'ancien syndic à s'exécuter sous astreinte

Responsabilité du syndic
Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu'il aurait commises dans l'exercice de ses fonctions, et le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des dommages-intérêts à ce titre. Il est assuré spécialement pour ce type de problème

 

La gestion du syndic ne peut être mise en cause si l'assemblée générale a voté le quitus de gestion

 

3 REGLES D'OR A CONNAITRE ET A APPLIQUER SANS MODERATION


BIEN COMMUNIQUER AVEC SON SYNDIC, C'EST ETRE BIEN GUIDE

DANS UNE COPROPRIETE, LES COPROPRIETAIRES DECIDENT ET LE SYNDIC EXECUTE

DES LA 1ère ASSEMBLEE GENERALE DANS UNE COPROPRIETE NEUVE, CHANGER IMPERATIVEMENT DE SYNDIC

IL DOIT ÊTRE NEUTRE ET SANS RAPPORT AVEC LE PROMOTEUR

Ne vous laissez pas piéger
Certains syndics profitent trop souvent du manque d'implication des copropriétaires  et de leur méconnaissance des règles
Ne subissez plus : Agissez !!!

 

 

Comment changer de syndic : vous désirez changer de syndic mais ne savez pas par où commencer ?

Vous désirez changer de Syndic mais ne savez pas par où commencer ? Voici quelques conseils clés avant l’Assemblée Générale, pendant et après

Trop de copropriétaires se retrouvent en position de faiblesse face à leur syndic. Il existe pourtant des moyens de se défendre et d'en trouver un meilleur. La Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires vous explique dans le détail comment procéder, et surtout comment faire pour ne pas se retrouver en administration judiciaire

Afin d'éviter que la copropriété ne soit dépourvue de syndic, mieux vaut prévoir, lors de l'AG qui va voter la révocation du syndic actuel, l'élection d'un nouveau syndic. Ce qui suppose, comme en cas de non-renouvellement du mandat, que les copropriétaires aient déjà réfléchi à la question (contrat de syndic déjà prêt, etc...) Pour éviter de se retrouver sans syndic, les copropriétaires ont intérêt à faire insérer dans le contrat de leur syndic une clause par laquelle celui-ci s'engage, en cas de démission, à prévenir les copropriétaires à l'avance, et à organiser la convocation et la tenue de l'AG (ou des AG) qui sera chargée de désigner son remplaçant

Le changement de syndic suppose la tenue d'une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Il peut prendre deux formes différentes : 

puce

en cours de mandat, la révocation 

puce

à l'expiration du mandat, le non renouvellement de celui-ci

Dans les deux cas, le vote est acquis à la majorité des voix de tous les copropriétaires

Attention : le risque réel de cette procédure est l'ouverture d'une vacance du poste, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son successeur : plus personne n'est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l'assemblée qui déciderait de son remplacement.  

Aussi la commission relative à la copropriété recommande-t-elle que l'assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic désigne en même temps son successeur.

L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ; il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic. 

Si malgré tout le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son remplaçant, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance afin qu'il désigne un administrateur provisoire notamment chargé de convoquer une assemblée en vue de la désignation du syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.

 

Trouver un bon Syndic

Chaque copropriété est différente, chaque syndicat de copropriétaire est aussi différent et les rapports entre un syndic et la copropriété qu’il gère sont des rapports juridiques mais aussi et surtout des rapports humains. Une bonne communication est certainement la base d’une collaboration réussie avec son syndic.

Nous vous conseillons ici quelques syndics qui sont prêts à étudier avec vous la gestion de votre copropriété. Cette liste est le fruit de croisement d’informations de la part des adhérents de l’association, de résultats de gestion efficace. N’hésitez pas à les solliciter pour étudier votre immeuble

 

Textes de référence
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 18 et 25c
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 13, 28, 46 et 47

 

 

Comment révoquer son syndic

Chaque copropriété est différente, chaque syndicat de copropriétaire est aussi différent et les rapports entre un syndic et la copropriété qu’il gère sont des rapports juridiques mais aussi et surtout des rapports humains. Une bonne communication est certainement la base d’une collaboration réussie avec son syndic.

Nous vous conseillons ici quelques syndics qui sont prêts à étudier avec vous la gestion de votre copropriété. Cette liste est le fruit de croisement d’informations de la part des adhérents de l’association, de résultats de gestion efficace. N’hésitez pas à les solliciter pour étudier votre immeuble

seule une assemblée générale peut décider cette révocation (il faut évidemment que celle-ci figure à l'ordre du jour) : elle doit le faire à la même majorité que celle prévue pour l'élection, soit la majorité absolue(1) des copropriétaires (majorité dite de l'article 25). En d'autres termes, ce n'est pas par une pétition, même unanime, des copropriétaires, ou une décision du conseil syndical que l'on peut mettre fin aux fonctions du syndic ! Il faut donc attendre la prochaine AG pour prendre cette décision, ou, lorsque la situation est vraiment "intenable", demander la convocation d'une AG extraordinaire.
 

la révocation d'un syndic en cours de mandat doit être justifiée par des motifs sérieux : négligences graves (par exemple dans le recouvrement des charges), inertie (par exemple absence de mise en œuvre des décisions prises en AG), fautes de gestion, … Le syndic doit en outre avoir la possibilité de "présenter sa défense" devant l'AG. A défaut, la copropriété pourrait être condamnée à lui verser des dommages-intérêts pour révocation abusive

Afin d'éviter que la copropriété ne soit dépourvue de syndic, il faut prévoir, lors de l'AG qui va voter la révocation du syndic actuel, l'élection d'un nouveau syndic. Ce qui suppose, comme en cas de non-renouvellement du mandat, que les copropriétaires aient déjà réfléchi à la question.

Conseils CSPC

Pour éviter de se retrouver sans syndic, il est vivement recommandé aux copropriétaires de faire insérer dans le contrat de leur syndic une clause par laquelle celui-ci s'engage, en cas de démission, à prévenir les copropriétaires à l'avance, et à organiser la convocation et la tenue de l'AG (ou des AG) qui sera chargée de désigner son remplaçant

 

(1) Elle se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires, présents, absents ou représentés, soit la moitié + 1 (Ex : dans une copropriété qui comporte 20 000 tantièmes, les décisions relevant de la majorité absolue ne pourront être adoptées en AG que si elles recueillent des voix représentant 10 001 tantièmes. Relèvent notamment de cette majorité : l'élection et la révocation des membres du Conseil syndical ; la désignation et la révocation du syndic ; la fixation d'un montant de travaux au-delà duquel une mise en concurrence sera obligatoire ; l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; l'installation ou l'adaptation d'antennes collectives ; la décision de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; l'installation de compteurs d'eau froide individuels, etc....)

 

 

Votre Chambre Syndicale vous renseigne sur les questions que vous vous posez :

puce

Comment choisir un bon Syndic

puce

Comment renégocier son contrat

puce

Qui le désigne

puce

Quels sont ses honoraires

puce

Quelle est la durée de ses fonctions

puce

Comment l'obliger à adhérer à notre Charte de Transparence ©
(la CSPC France a établit une charte de transparence draconienne, qui a été signée et approuvée par très peu de syndics. Vous trouverez la liste de ces syndics en cliquant ici)

puce

Comment le révoquer en cours de mandat

puce

Comment changer de Syndic

puce

Comment le contrôler et l'obliger à bien faire son travail dans la neutralité, le respect des dispositions légales du règlement de copropriété, des décisions d'Assemblée Générale et de l'équité

puce

Comment éviter ses excès de pouvoirs

puce

Quand y a-t-il carence de Syndic

puce

Que faire en cas de démission du Syndic

puce

Quelles sont ses obligations

 


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