|
Scission de copropriété
La création des syndicats
secondaires
La scission de copropriété
organisée par la
loi du 10 juillet 1965
a été conçue afin de remédier aux
difficultés de gérer de manière satisfaisante les groupes
d'immeubles et surtout les ensembles immobiliers, de lutter contre
le gigantisme de certaines copropriétés, en les fractionnant pour en
constituer de nouvelles, de dimensions plus réduites, donc plus
aisées à administrer. Cette faculté de constituer des copropriétés
séparées est instituée par
l'article 28 de la loi.
Dans une
copropriété de taille moyenne, le syndicat des copropriétaires ne
présente pas d'inconvénient au niveau du fonctionnement. Par contre, la
situation est différente dans les grands ensembles immobiliers, car
il est
matériellement impossible de réunir en assemblée générale un grand
nombre de copropriétaires (absentéisme). Pour que les décisions de
l'assemblée ne soit pas paralysées et pour une meilleure gestion, le
législateur a prévu la possibilité de créer des syndicats secondaires.
Quand la copropriété comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires
dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent,
réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité
prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit
secondaire. Il représente en fait un sous-ensemble de la copropriété.
Sa constitution ne peut être
décidée que par une assemblée spéciale des copropriétaires concernés.
C'est ce que prévoit l'article 27 de la loi du 10 Juillet 1965. Les
copropriétaires concernés demandent au syndic
principal de convoquer une assemblée spéciale les réunissant, avec pour
objet la création du syndicat secondaire, décision qui doit être
adoptée à la majorité de l'article 25. Cette même assemblée devra
approuver la nouvelle répartition des charges, ainsi que la nouvelle
rédaction du règlement de copropriété résultant de l'existence d'un ou
de plusieurs syndicat(s) secondaire(s), résolutions qui devront,
ensuite, être validées par l'assemblée générale du syndical principal.
|
Caractéristiques
 |
Le syndicat
secondaire fonctionne de la même manière que celle du syndicat
principal, mais son champ d'action est plus ciblé. Il ne peut être
étendu qu'avec un vote d'une assemblée générale
|
|
|
Le syndicat principal perd sa
compétence quand celle-ci recoupe celle du syndicat secondaire
(principe de spécialité). Il reste néanmoins compétent pour toutes
les questions touchant les parties globalement communes, y compris
celles concernant les rapports du syndicat secondaire au reste de la
copropriété. |
|
|
La création d'un syndicat
secondaire entraîne la spécialisation des charges, à moins que
celle-ci ait déjà été prévue par le règlement de copropriété. Ainsi
les copropriétaires supporteront les charges de la gestion de leur
bâtiment, mais non celles des autres, tout en continuant de
contribuer aux charges des éléments qui restent communs aux
bâtiments (voies d'accès, éventuellement gardiennage, etc.).
|
|
|
Le syndicat secondaire, comme le
principal, est doté d'une personnalité civile. Il peut être
poursuivi en justice. |
|
|
Conditions
|
|
Il doit s'agir
d'un immeuble comportant plusieurs bâtiments |
|
|
Il
faut ensuite que la division en propriété du sol
soit possible pour permettre la constitution de
copropriétés séparées |
|
|
Il faut enfin que la scission soit
d'abord décidée par une assemblée spéciale de
copropriétaires des bâtiments à retrancher de la
copropriété initiale, puis acceptée par l'assemblée
générale de cette copropriété |
|
|
Réalisation
La scission de
copropriété, une fois décidée par les assemblées de
copropriétaires, nécessite :
|
|
Que les parties
communes de la copropriété initiale sont
redistribuées entre les nouvelles copropriétés
séparées, |
|
|
Qu'un règlement de copropriété soit
établi pour chacune de ces nouvelles copropriétés |
|
|
Que les parties communes générales et
équipements collectifs qui, en raison de leur
affectation, ne sont pas susceptibles d'être
attribués à une seule des copropriétés nouvelles,
fassent l'objet d'une organisation autonome pour
qu'ils soient utilisés comme auparavant par
l'ensemble des occupants de l'ensemble immobilier.
(exemple : aires de stationnement, canalisations et
chaufferie générale, espaces verts, piscine,
tennis...) |
|
|
Procédure
|
|
Réunion de l'assemblée spéciale des
copropriétaires de chaque bâtiment à retrancher de
la copropriété initiale |
|
|
Réunion de l'assemblée générale des
copropriétaires membres de la copropriété initiale |
|
|
Transfert des parties communes et
éléments d'équipements à incorporer dans la ou les
nouvelles copropriétés |
|
|
Réunion de l'assemblée générale du
syndicat des bâtiments non retranchés |
|
|
Transfert de propriété des
équipements généraux à l'organisme constitué pour
leur gestion
|
|
|
Fonctionnement
|
|
Son fonctionnement,
identique à celui du syndicat principal, obéit aux dispositions de
l'art. 24 et suivants du décret de 1967 :
 |
obligation de tenir des assemblées générales,
distinctes
de celles du syndicat principal (CA Paris 01/03/1984 - Dalloz IR
1984-411) ; on les appelle assemblées spéciales |
|
|
obligation de recourir à un syndic particulier, mais qui peut en
pratique être le même que celui du syndicat principal |
|
|
tenue d'un conseil syndical
|
|
|
possibilité d'édicter un règlement de copropriété spécifique
|
|
|
représentation du syndicat secondaire auprès du syndicat
principal, s'il en existe un |
|
|
|
Le syndicat secondaire, comme le
principal, est doté d'une personnalité civile. Il
peut être poursuivi en justice |
|
|
Votre Chambre Syndicale
vous renseigne sur les questions que vous vous posez :
|
|
Comment
créer un Syndicat secondaire avec :
|
|
Son
propre Syndic |
|
|
Son
propre Conseil Syndical et une
spécialisation des charges |
|
|
Quelles sont ses compétences, ses
obligations |
|
|
|
Comment
faire une scission et avoir deux ou plusieurs
copropriétés distinctes
|
|
|
