Aide au financement des travaux dans la copropriété

Casser une cloison, percer une fenêtre.... Avant de se lancer dans de gros travaux, ce que dit la loi

Rappel : Un immeuble en copropriété est divisé en lots, répartis en parties privatives attribuées à chacun des copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive (intérieurs des appartements, équipements et cloisons comprises à l’exception des murs porteurs), et en parties communes telles que gros œuvre du bâtiment, éléments d’équipement commun comme les canalisations qui parcourent les locaux privatifs, le sol de la cour, parc ou jardin. Chaque copropriétaire peut user des parties communes et privatives, à condition de ne pas porter atteinte à leur destination ni aux droits des autres copropriétaires.

Avant de commencer, et afin d’éviter d’avoir à tout démolir, une fois les travaux finis, voire même à remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il faut impérativement respecter le règlement de copropriété et obtenir les autorisations nécessaires (architectes et experts,).

Dès que l'on souhaite percer un gros mur (un mur porteur), déplacer un radiateur (chauffage collectif), se raccorder à des chutes (création d'un wc ou autre sanitaire), le syndic doit être consulté. Son accord est souvent conditionné par la visite de son architecte, aux frais du copropriétaire demandeur. Tout autre chantier qui concernerait l'extérieur de l'immeuble nécessite l'autorisation de la copropriété ainsi qu'un permis de construire

La plupart des travaux d’aménagement courant d’un appartement (peinture, électricité, abattage de cloisons intérieures, création d’escalier intérieur, pose de revêtement de sols) sont dispensés de toute autorisation. Mais attention aux murs porteurs, intouchables sans autorisation, et au remplacement de la moquette par du plancher, parfois interdit pour ne pas altérer l'insonorisation et provoquer une gêne supplémentaire pour les voisins.

Il existe aussi, dans les parties privatives, des parties communes : murs porteurs, radiateurs et tuyauteries du chauffage collectif,  canalisations qui desservent l’ensemble de la copropriété.

En résumé, si les travaux concernent une partie commune, modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou risquent de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, il y a obligation de soumettre un dossier technique complet (regroupant les avis des experts techniques et les documents administratifs nécessaires) à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

Travaux nécessitant l'autorisation de la copropriété

	Aménager des combles (s'il ne s’agit pas d’une partie privative), un permis de construire étant nécessaire
	Ouvrir ou changer la dimension d’une fenêtre, poser un Velux
	Réunir deux appartements : cela peut réclamer deux autorisations, s’il s’agit d’appartements mitoyens dépendant de deux copropriétés différentes (attention aux murs porteurs)
	Fermer une véranda existante
	Poser une antenne parabolique
	Ravaler ou peindre l’extérieur
	Surélever la toiture : permis de construire obligatoire
	Transformer une cave en appartement, cas où il faut vérifier la conformité du projet avec le règlement sanitaire départemental et demander un permis de construire

Il faut faire notifier le projet, via le syndic, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. S’il est refusé de façon injustifiée, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble pour abus de majorité.

Tableau des majorités, selon la loi du 10 juillet 1965

Types de travaux : Majorité

Travaux urgents : réfection d’un mur qui s’affaisse, d’un toit qui fuit de manière importante : Vote de l’assemblée générale non exigé

Façades repeintes : Majorité simple

Changement d’un ascenseur : Double majorité

Hall d’entrée : peinture, pose de paillassons : majorité simple

Ouverture d'une porte dans un mur commun : majorité absolue

Ravalement à l’initiative des copropriétaires car l’immeuble est en mauvais état : majorité simple

Installation de sonnettes, de boîtes aux lettres : double majorité

Suppression de sonnettes, de boîtes aux lettres : unanimité

Réfection d'une partie de la toiture : majorité simple

Travaux dans les parties privatives affectant les parties communes : création d'une salle de bains, wc (raccordement aux canalisations), par exemple : majorité absolue
 

Tableau des majorités (loi du 10 Juillet 1965) Travaux urgents : réfection d’un mur qui s’affaisse, d’un toit qui fuit de manière importante : Vote de l’assemblée générale non exigé Façades repeintes : Majorité simple Changement d’un ascenseur : Double majorité Hall d’entrée : peinture, pose de paillassons : majorité simple Ouverture d'une porte dans un mur commun : majorité absolue Ravalement à l’initiative des copropriétaires car l’immeuble est en mauvais état : majorité simple Installation de sonnettes, de boîtes aux lettres : double majorité Suppression de sonnettes, de boîtes aux lettres : unanimité Réfection d'une partie de la toiture : majorité simple Travaux dans les parties privatives affectant les parties communes : création d'une salle de bains, wc (raccordement aux canalisations), par exemple : majorité absolue   La majorité simple (Article 24 de la loi du 10/07/1965) C’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale (les abstentions et les bulletins blancs ou nuls ne sont plus) Son concernés : L'administration courante de l'immeuble (quitus au syndic, approbation des comptes, vote du budget, assurance de l'immeuble, élection du Président et des membres du Bureau, etc... L'entretien de l'immeuble (réfection ou changement pour cause d'usure ou de vétusté du chauffage, de l'ascenseur, les peintures des parties communes intérieures   La majorité absolue (Article 25 de la loi du 10/07/1965) C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. A défaut, la décision peut être adoptée à la majorité simple lors d'un second vote ou d'une seconde assemblée (Article 25-1 de la loi du 10/07/1965)   Les décisions relevant de la majorité de l’article 25 concernent, par exemple :  Autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes Désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical Réalisation de travaux obligatoires Modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement d’usage d’une partie privative Les travaux d’économie d’énergie La pose de gaines et canalisations dans les parties communes Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées L'installation de compteurs d’eau froide divisionnaires L’installation de compteurs individuels d’eau Le montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Cette dernière mesure se situe comme d’autres dans un mouvement visant à assurer une plus grande transparence dans les copropriétés     La double majorité (ou majorité renforcée) (Article 26 de la loi du 10/07/1965) C’est la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix   Les actes d’acquisition d’une partie privative par la copropriété ou d’une partie commune (uniquement si elle n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble) ;  La modification et l’établissement du règlement de copropriété ;  Les travaux de transformation, amélioration : par exemple la décision de créer un ascenseur….      L’Unanimité (Article 26 et 35 de la loi du 10/07/1965) Toutes les voix de tous les copropriétaires   Les modifications de répartition de charges ;  La modification de la destination des parties privatives d’un copropriétaire ou de leurs modalités de jouissance ;  La vente des parties communes nécessaires à la destination de l’immeuble ;  La construction ou la surélévation d'un bâtiment. Toutefois, et sauf clause contraire du réglement de copropriété, si le bâtiment est situé dans le périmètre d'un droit de préemption urbain, la décision d'aliéner le droit de surélever l'immeuble est prise à la majorité des voix des copropriétaires. Cette décision requiert également l'accord unanime des copropriétaires de l'étage à surélever. La modification des tantièmes de copropriété

Travaux et garantie décennale Concerne les constructions neuves , rénovation de grande ampleur, etc... : La garantie décennale s’applique dès lors que les travaux sont réalisés par une entreprise et protège le maître d’oeuvre contre les vices et malfaçons affectant le sol, le bâtiment, et la non conformité à certaines normes obligatoires.  Toute entreprise dont l’objet est la réalisation de tels travaux a pour obligation légale de souscrire une assurance décennale (loi 78.12 du 4 Janvier 1978) Que couvre la garantie décennale ? La responsabilité du constructeur est engagée sur les malfaçons qui compromettent la solidité et l'étanchéité d'un édifice, ou le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné ( Code Civil art. 1792). Ainsi, gros oeuvres, charpentes, escaliers, canalisations, plafonds, sont concernés par cette garantie ; par extension, les tribunaux considèrent que les travaux importants de rénovation ou d’aménagement sont également couverts par la garantie : charpente, toiture, installation de chauffage piscine, véranda, ravalement de façade important, réfection de carrelage,... ainsi que tous travaux portants sur des éléments liés aux ouvrages de base de la construction et ceux qui affectent la solidité du bâtiment. Attention : Aucun critère d’esthétisme n’est retenu par la garantie décennale. Conseils : Avant la signature d’un contrat, au pire, avant le début des travaux, assurez-vous que l’entreprise sollicitée est bien à jour des paiements de ses primes d’assurances. Les entreprises sont tenues de vous offrir un certain nombre de garanties : décennale, biennale, de parfait achèvement, de livraison. Lire la suite

 

Travaux dans les parties communes Les fournisseurs intervenant dans une copropriété doivent être choisis avec le plus grand soin, car ils sont aussi garants de la pérennité du patrimoine. Le suivi de leurs actions doit être fait de manière scrupuleuse. D'où l'intérêt de s'adresser à des entreprises compétentes. Avant de se lancer dans de gros travaux, il faut savoir ce que dit la loi (percer une fenêtre, casser une cloison.....) car tout n'est pas permis en ce qui concerne les travaux. Vous êtes locataire Sachez qu'avant d'entreprendre de gros travaux, il est nécessaire de se poser la question des autorisations administratives qui sont obligatoires Vous êtes copropriétaires Vous pouvez réaliser de gros travaux sans en avertir la copropriété, à condition d'intervenir uniquement sur les parties privatives, sauf si votre règlement de copropriété précise que vous devez obtenir l'autorisation de l'assemblée générale.

 

Travaux d'économie d'énergie dans un logement en location : contribution du locataire au partage des économies de charges La loi du 25 mars 2009 (art 119) a prévu qu'une contribution financière en sus du loyer et des charges peut être demandée au locataire lorsque le bailleur a réalisé dans le logement loué, ou dans les parties communes de l'immeuble, des travaux d'économies d'énergie. Cette contribution peut être demandée au locataire au titre du partage des économies de charge à partir de la date d'achèvement des travaux, sous certaines conditions cumulatives : les travaux bénéficient directement au locataire l'exécution des travaux est justifiée au locataire soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique Cette participation financière est indiquée sur l'avis d'échéance le cas échéant et la quittance remise au locataire. Elle est doublement limitée : dans sa durée : elle ne pourra plus être versée au-delà de quinze années ; dans son montant qui est fixe et non révisable : elle ne peut être supérieure à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. Les deux décrets et arrêtés du 23 novembre précisent respectivement les conditions d'application de cette participation dans le parc privé (logements soumis à la loi du 6 juillet 1989) et dans le parc social (y compris dans les SEM pour les logements conventionnés), notamment la liste des travaux éligibles à réaliser, les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux. Décrets et arrêtés du 23.11.09 : JO du 25.11.09

Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien qui concernent les locaux à usage d'habitation bénéficient d'une TVA à taux réduit à 5,5 % au lieu de 19,6 %. Ce dispositif a été mis en place jusqu'à fin 2010. Quels sont les locaux concernés Locaux exclusivement affectés à l'habitation, maison ou appartement, résidence principale ou secondaire, occupés ou vacants, achevés depuis plus de 2 ans Locaux partiellement affectés à l'habitation : dans les copropriétés om des lots à usage d'habitation représentent plus de 50 % de l'immeuble, la TVA  5,5 % s'applique à tous les travaux réalisés aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives Pour quels travaux La TVA à 5,5 % s'applique  aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien (main d'œuvre, matériaux et fournitures s'ils sont facturés par l'entreprise). Pour bénéficier du taux réduit, il faut faire réaliser les travaux par un professionnel. Le bénéficiaire de la TVA à 5,5 % peut être propriétaire du logement, locataire ou syndicat de copropriété Dans une copropriété, la réduction des charges est un point important mais difficile à gérer, qui demande du temps et des compétences particulières. Ni les conseils syndicaux, ni les syndics ne sont des spécialistes de l'ascenseur ou du chauffage. Ils ont tendance à accepter les augmentations sans aucune négociation. Et ce sont les entreprises qui en profitent pour imposer le changement de matériel ou des devis très élevés eu égard aux prestations fournies

 

Des aides existent pour financer des travaux en copropriété Pour financer la quote-part de vos travaux et portant sur les parties communes (travaux d'amélioration, de sortie d'insalubrité, de ravalement ou d'économie d'énergie ou travaux visant à éliminer ou à isoler les matériaux contenant de l'amiante, vous pouvez bénéficier de prêts, aides ou subventions dont les conditions d'obtention diffèrent selon que vous êtes copropriétaire bailleur ou occupant   Vous pouvez également bénéficier d'avantages fiscaux , et notamment de crédit d'impôt, pour l'acquisition de gros équipements, pour les dépenses d'équipements de production d'énergie renouvelable et pour les dépenses de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage pour les propriétaires occupants Les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers les charges de copropriété et bénéficier d'une réduction forfaitaire

Liste des Aides et Subventions

	Agence Nationale de l'Habitat L'ANAH attribue des subventions pour améliorer le confort dans l'habitat privé
	Primes et subventions pour les technologies propres et économes Les aides de l'ADEME pour les applications individuelles (chauffe eau solaire individuel, système solaire combiné, photovoltaïque et énergie bois) ont été remplacées par un dispositif de type crédit d'impôt
	Mouvement Pact Arim pour l'amélioration de l'habitat Information et conseils sur l’amélioration du logement Diagnostic globaux, évaluation des besoins Aide à la décision Montage de dossiers administratifs, techniques et financiers Assistance à la maîtrise d’ouvrage Accompagnement du projet jusqu’à sa réalisation
	Les aides financières pour les travaux de sortie d'insalubrité Vous pouvez demander une aide pour certains travaux dits de "sortie d'insalubrité". Ces travaux doivent impérativement concerner la toiture, les murs, l'isolation thermique ou les parties communes d'un logement. Pour demander cette subvention, adressez-vous à la direction départementale de l'équipement (DDE).
	L'aide financière des caisses de retraite Votre caisse de retraite peut également vous venir en aide pour effectuer dans votre résidence principale des travaux d'équipement tels que le chauffage, ou des travaux de revêtement (sols ou murs). Pour avoir droit à cette aide, vous devez être soit retraité du régime général de la Sécurité sociale ou de certains autres régimes, soit disposer de ressources inférieures au plafond fixé par votre caisse de retraite
	L'aide financière pour la protection architecturale L'architecte des bâtiments de France peut vous accorder des fonds pour la rénovation de votre demeure si cette dernière présente un intérêt historique et architectural. Pour en faire la demande, adressez-vous à la direction départementale de l'équipement (DDE).
	La subvention destinée aux Monuments Historiques Bien que les contraintes d'obtention soient importantes et les délais assez longs, si vous possédez un bâtiment classé ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, vous pouvez toucher une subvention pour sa rénovation. Le montant de la subvention peut aller de 20 à 80% du coût des travaux dans le cas des monuments classés et jusqu'à 40% pour les immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire. Pour demander cette subvention, adressez-vous à votre Direction régionale des Affaires Culturelles (DRAC).
	Les subventions destinées aux Gîtes de France et chambres d'hôtes Des aides des Conseils Généraux et régionaux peuvent venir en aide aux personnes louant des logements au titre des Gîtes de France et des Chambres d'Hôtes. Les aides sont variables d'un département et d'une région à l'autre.  Pour bénéficier de ces aides, le logement doit être loué en totalité, ou en partie, pendant une durée de 3 à 10 ans, en tant que gîte ou chambre d'hôte. Le montant de la subvention est variable selon les départements. Pour plus de renseignements, adressez-vous à l'association des Gîtes de France.
	Primes de l'Etat pour l'installation d'éolienne L'Etat peut accorder une aide importante à l'installation d'éolienne pour la production d'électricité
	Les aides d'EDF EDF accorde des compléments aux aides de l'ANAH et peut racheter l'énergie produite par les installations financées par l'ANAH. Pour plus de renseignements, adressez-vous auprès de votre agence EDF

Travaux et TVA à 5,5 %

Applicable jusqu'au 31 décembre 2010, la TVA à 5,5% pour les travaux d'entretien et de rénovation est éligible pour toutes les conditions d'habitants (propriétaires occupants ou bailleurs, locataires). Le bâtiment concerné doit justifier d'une certaine ancienneté.

Pour être soumis au taux réduit, les travaux doivent être réalisés par un professionnel et facturés directement au client jusqu'au 31 décembre 2010, quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, bailleur,...). En cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant relèvent du taux normal. Toutefois, l'entrepreneur principal facture au client final l'ensemble des travaux au taux réduit (pour autant que ceux-ci soient éligibles à ce taux).

Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans. Le taux réduit concerne les prestations de main-d'œuvre, les matières premières et les équipements fournis et facturés par l'entreprise prestataire. Le client doit remettre au professionnel une attestation justifiant l'ancienneté de l'habitation. Ce formulaire dégage la responsabilité de l'entreprise, sauf lorsque le prestataire ne peut ignorer que le taux réduit n'est pas susceptible de s'appliquer.

Les locaux doivent avoir un usage d'habitation. La qualité de résidence principale ou secondaire n'a pas d'importance.

Crédits d'impôts pour travaux

Qu'est-ce qu'un crédit d'impôt ?
Si votre impôt sur le revenu est supérieur au crédit d'impôt auquel les travaux réalisés vous donnent droit, il sera diminué en proportion. S'il est inférieur, l'administration vous reversera la différence. Si vous ne payez pas d'impôt sur le revenu, l'administration vous reversera le montant du crédit d'impôt.

Les travaux effectués vous donnent droit, sous certaines conditions, à une réduction d'impôt. C'est le cas si vous avez réglé intégralement vos factures de travaux avant le 15 septembre 1999 et si la facture a été émise avant cette date

	La réduction d’impôt pour travaux de grosses réparations
	Le crédit d’impôt pour dépenses d’entretien et de revêtement des surfaces dans l’habitation principale

Pour les travaux effectués depuis le 15 Septembre 1999 :

	Un nouveau crédit d'impôt  au taux de 15 % remplace la réduction d’impôt pour dépenses de gros travaux
	Un crédit d'impôt pour dépenses d'entretien ou de revêtement de surfaces

Un site très intéressant qui est en fait un guide de la maison et des économies, et qui propose divers sujets, notamment une définition des différents prêts bancaires que l'on peut trouver  ; Idées maison.com

Obligation de ravalement (protocole du 10 Juillet 2000)

Le ravalement des immeubles est une obligation légale prévue dans le code de la construction  et de l'habitation (L 132-1 à L 132- 5) : "Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté".

A Paris et dans certaines communes, une obligation de ravalement peut être imposée par l'autorité municipale aux propriétaires au moins une fois tous les dix ans. Elle se fait sur injonction faite au propriétaire par le maire. Cette décision doit cependant être motivée en tenant compte de l'état réel de l'immeuble, ainsi que de son environnement.

Cette obligation est étendue aux façades sur cour et courette ainsi qu'aux parties communes. Les ravalements de façades sur rue obligent à faire une déclaration de travaux et nécessitent une autorisation par la municipalité d'exposer des échafaudages sur la voie publique. Toutefois ces travaux de ravalement sont exemptés de permis de construire.